Exhibit 99.2

 

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Supplemental Financial Information

December 31, 2011

(unaudited)

Cedar Realty Trust, Inc.

44 South Bayles Avenue

Port Washington, NY 11050-3765

Tel: (516) 767-6492 Fax: (516) 767-6497

www.cedarrealtytrust.com


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Supplemental Financial Information

December 31, 2011

(unaudited)

TABLE OF CONTENTS

 

Consolidated Financial Information

  

Consolidated Balance Sheets

   3

Consolidated Statements of Operations

   4

Supporting Schedules to Consolidated Statements

   5 - 6

Funds from Operations and Additional Disclosures

   7

Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization

   8

Summary of Outstanding Debt

   9-10

Summaries of Debt Maturities

   11

Consolidated Operating Portfolio Information

  

Real Estate Summary

   12-14

Leasing Activity

   15

Tenant Concentration

   16

Lease Expirations

   17

Property Net Operating Income

   18

Significant 2011 Acquisitions and Dispositions

   19

Unconsolidated Cedar/RioCan Joint Venture

  

Combined Balance Sheets

   21

Combined Statements of Operations

   22

Real Estate Summary

   23

Summary of Outstanding Debt

   24

Summary of Debt Maturities

   25

Significant 2011 Acquisitions and Dispositions

   26

Properties Held for Sale/Conveyance

  

Real Estate Summary

   28

Summary of Outstanding Debt

   29

Summary of Debt Maturities

   30

Portfolio Map

   31

Non-GAAP Financial Disclosures

   32

Forward-Looking Statements

The information contained in this Supplemental Financial Information is unaudited and does not purport to disclose all items required by accounting principles generally accepted in the United States (“GAAP”). In addition, statements made or incorporated by reference herein may include certain “forward-looking statements” within the meaning of Section 27A of the Securities Act of 1933 and Section 21E of the Securities Exchange Act of 1934 and, as such, may involve known and unknown risks, uncertainties and other factors which may cause the Company’s actual results, performance or achievements to be materially different from future results, performance or achievements expressed or implied by such forward-looking statements. Forward-looking statements, which are based on certain assumptions and describe the Company’s future plans, strategies and expectations, are generally identifiable by use of the words “may”, “will”, “should”, “estimates”, “projects”, “anticipates”, “believes”, “expects”, “intends”, “future”, and words of similar import, or the negative thereof. Factors which could have a material adverse effect on the operations and future prospects of the Company include, but are not limited to, those set forth under the heading “Risk Factors” in the Company’s Annual Report on Form 10-K. Accordingly, the information contained herein should be read in conjunction with the Company’s Form 10-K for the year ended December 31, 2011.

 

2


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Consolidated Balance Sheets

 

     December 31,  
     2011     2010  

Assets:

    

Real estate

    

Land

   $ 269,479,000      $ 261,673,000   

Buildings and improvements

     1,099,642,000        1,028,443,000   
  

 

 

   

 

 

 
     1,369,121,000        1,290,116,000   

Less accumulated depreciation

     (197,608,000     (157,803,000
  

 

 

   

 

 

 

Real estate, net

     1,171,513,000        1,132,313,000   

Real estate held for sale/conveyance

     206,674,000        348,743,000   

Investment in unconsolidated joint ventures

     44,743,000        52,466,000   

Cash and cash equivalents

     12,070,000        14,166,000   

Restricted cash

     14,707,000        12,493,000   

Receivables

     26,264,000        26,387,000   

Other assets and deferred charges, net

     33,893,000        33,867,000   

Assets relating to real estate held for sale/conveyance

     2,299,000        2,052,000   
  

 

 

   

 

 

 

Total assets

   $ 1,512,163,000      $ 1,622,487,000   
  

 

 

   

 

 

 

Liabilities and equity:

    

Mortgage loans payable

   $ 589,027,000      $ 550,525,000   

Mortgage loans payable—real estate held for sale/conveyance

     122,604,000        156,991,000   

Secured revolving credit facilities

     166,317,000        132,597,000   

Accounts payable and accrued liabilities

     32,404,000        29,026,000   

Unamortized intangible lease liabilities

     35,017,000        40,253,000   

Liabilities relating to real estate held for sale/conveyance

     6,406,000        7,571,000   
  

 

 

   

 

 

 

Total liabilities

     951,775,000        916,963,000   
  

 

 

   

 

 

 

Noncontrolling interest—limited partners’ mezzanine OP Units

     4,616,000        7,053,000   

Commitments and contingencies

     —          —     

Equity:

    

Cedar Realty Trust, Inc. shareholders’ equity:

    

Preferred stock

     158,575,000        158,575,000   

Common stock and other shareholders’ equity

     335,268,000        471,491,000   
  

 

 

   

 

 

 

Total Cedar Realty Trust, Inc. shareholders’ equity

     493,843,000        630,066,000   
  

 

 

   

 

 

 

Noncontrolling interests:

    

Minority interests in consolidated joint ventures

     56,511,000        62,050,000   

Limited partners’ OP Units

     5,418,000        6,355,000   
  

 

 

   

 

 

 

Total noncontrolling interests

     61,929,000        68,405,000   
  

 

 

   

 

 

 

Total equity

     555,772,000        698,471,000   
  

 

 

   

 

 

 

Total liabilities and equity

   $ 1,512,163,000      $ 1,622,487,000   
  

 

 

   

 

 

 

 

3


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Consolidated Statements of Operations

 

     Three months ended December 31,     Years ended December 31,  
     2011     2010     2011     2010  

Revenues:

        

Rents

   $ 26,876,000      $ 24,483,000      $ 105,452,000      $ 102,070,000   

Expense recoveries

     6,582,000        6,079,000        26,947,000        25,716,000   

Other

     876,000        1,863,000        3,014,000        3,786,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total revenues

     34,334,000        32,425,000        135,413,000        131,572,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Property operating expenses:

        

Operating, maintenance and management

     6,408,000        6,293,000        27,608,000        25,632,000   

Real estate and other property-related taxes

     4,321,000        3,798,000        16,628,000        16,151,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total property operating expenses

     10,729,000        10,091,000        44,236,000        41,783,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Property operating income

     23,605,000        22,334,000        91,177,000        89,789,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Other expenses:

        

General and administrative

     2,970,000        2,799,000        11,085,000        9,537,000   

Management transition charges

     —          —          6,530,000        —     

Impairment charges

     (271,000     221,000        7,148,000        2,493,000   

Acquisition transaction costs and terminated projects

     267,000        593,000        1,436,000        3,958,000   

Depreciation and amortization

     15,406,000        7,930,000        43,250,000        34,872,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total other expenses

     18,372,000        11,543,000        69,449,000        50,860,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Operating income

     5,233,000        10,791,000        21,728,000        38,929,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Non-operating income and expense:

        

Interest expense, including amortization of deferred financing costs

     (10,715,000     (10,001,000     (41,870,000     (43,138,000

Write-off of deferred financing costs

     —          —          —          (2,552,000

Interest income

     133,000        9,000        349,000        21,000   

Unconsolidated joint ventures:

        

Equity in income (loss)

     519,000        (63,000     1,671,000        484,000   

Write-off of investment

     —          —          (7,961,000     —     

Gain on sale

     —          —          130,000        —     
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total non-operating income and expense

     (10,063,000     (10,055,000     (47,681,000     (45,185,000
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

(Loss) income before discontinued operations

     (4,830,000     736,000        (25,953,000     (6,256,000
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Discontinued operations:

        

Income (loss) from operations

     2,192,000        (174,000     5,013,000        1,724,000   

Impairment charges

     (1,171,000     (36,548,000     (88,458,000     (39,822,000

Gain on sales

     382,000        —          884,000        170,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total discontinued operations

     1,403,000        (36,722,000     (82,561,000     (37,928,000
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net loss

     (3,427,000     (35,986,000     (108,514,000     (44,184,000
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Less, net loss (income) attributable to noncontrolling interests:

        

Minority interests in consolidated joint ventures

     (825,000     1,807,000        2,507,000        1,613,000   

Limited partners’ interest in Operating Partnership

     152,000        794,000        2,446,000        1,282,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Total net loss (income) attributable to noncontrolling interests

     (673,000     2,601,000        4,953,000        2,895,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net loss attributable to Cedar Realty Trust, Inc.

     (4,100,000     (33,385,000     (103,561,000     (41,289,000

Preferred distribution requirements

     (3,579,000     (3,579,000     (14,200,000     (10,196,000
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Net loss attributable to common shareholders

   $ (7,679,000   $ (36,964,000   $ (117,761,000   $ (51,485,000
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Per common share attributable to common shareholders (basic and diluted):

        

Continuing operations

   $ (0.13   $ (0.01   $ (0.61   $ (0.24

Discontinued operations

     0.01      $ (0.55   $ (1.18   $ (0.57
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 
   $ (0.12   $ (0.56   $ (1.79   $ (0.81
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Weighted average number of common shares outstanding:

        

Basic

     66,804,000        66,374,000        66,387,000        63,843,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Diluted

     66,804,000        66,374,000        66,387,000        63,862,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

 

4


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Supporting Schedules to Consolidated Statements

Balance Sheets Detail

 

     December 31,     December 31,  
     2011     2010  

Construction in process (included in building and improvements)

   $ 24,475,000      $ 14,053,000   
  

 

 

   

 

 

 

Investment in unconsolidated joint ventures

    

Cedar/RioCan

   $ 44,743,000      $ 46,618,000   

Philadelphia redevelopment property

     —          5,848,000   
  

 

 

   

 

 

 
   $ 44,743,000      $ 52,466,000   
  

 

 

   

 

 

 

Receivables

    

Rents and other tenant receivables, net

   $ 6,882,000      $ 7,048,000   

Straight-line rents

     13,572,000        12,471,000   

Other

     5,810,000        6,868,000   
  

 

 

   

 

 

 
   $ 26,264,000      $ 26,387,000   
  

 

 

   

 

 

 

Other assets and deferred charges, net

    

Lease origination costs

   $ 14,336,000      $ 13,282,000   

Financing costs

     6,268,000        9,623,000   

Prepaid expenses

     5,857,000        5,258,000   

Investments and cumulative mark-to-market adjustments related to share-based compensation

     3,562,000        2,101,000   

Property and other deposits

     1,430,000        1,527,000   

Leasehold improvements, furniture and fixtures

     1,035,000        525,000   

Other

     1,405,000        1,551,000   
  

 

 

   

 

 

 
   $ 33,893,000      $ 33,867,000   
  

 

 

   

 

 

 

Minority interests in consolidated joint ventures

    

Operating joint ventures:

    

New London Mall and San Souci Plaza joint venture

     6,805,000        8,240,000   

Upland Square joint venture

     1,048,000        1,048,000   

Homburg joint venture (2 properties)

     13,909,000        14,355,000   

Held for Sale/Conveyance joint ventures:

    

Homburg joint venture (7 properties)

     34,774,000        36,690,000   

CVS at Naugatuck joint venture

     56,000        52,000   

Heritage Crossing joint venture

     (81,000     (81,000

Columbia Mall joint venture

     —          1,746,000   
  

 

 

   

 

 

 
   $ 56,511,000      $ 62,050,000   
  

 

 

   

 

 

 

 

5


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Supporting Schedules to Consolidated Statements

Statements of Operations Detail

 

     Three months ended December 31,  
     2011      2010  

Rents

     

Base rents

   $ 24,819,000       $ 22,767,000   

Percentage rent

     371,000         1,455,000   

Straight-line rents

     274,000         585,000   

Amortization of intangible lease liabilities

     1,412,000         (324,000
  

 

 

    

 

 

 
   $ 26,876,000       $ 24,483,000   
  

 

 

    

 

 

 

 

     Years ended December 31,  
     2011      2010  

Rents

     

Base rents

   $ 97,437,000       $ 93,493,000   

Percentage rent

     1,058,000         906,000   

Straight-line rents

     1,221,000         1,577,000   

Amortization of intangible lease liabilities

     5,736,000         6,094,000   
  

 

 

    

 

 

 
   $ 105,452,000       $ 102,070,000   
  

 

 

    

 

 

 

 

     Three months ended December 31,  
     2011      2010  

RioCan management fees

     

Management fees

   $ 708,000       $ 733,000   

Other fees

     150,000         1,068,000   
  

 

 

    

 

 

 
   $ 858,000       $ 1,801,000   
  

 

 

    

 

 

 

 

     Years ended December 31,  
     2011      2010  

RioCan management fees

     

Management fees

   $ 2,277,000       $ 1,235,000   

Other fees

     478,000         2,349,000   
  

 

 

    

 

 

 
   $ 2,755,000       $ 3,584,000   
  

 

 

    

 

 

 

 

     Three months ended December 31,  
     2011     2010  

Net loss (income) attributable to noncontrolling interests—minority interests in consolidated joint ventures

    

Held and used:

    

New London Mall and San Souci Plaza joint venture

   $ 37,000      $ 187,000   

Homburg joint venture (2 properties)

     (75,000     (145,000

Held for sale/conveyance:

    

Homburg joint venture (7 properties)

     (778,000     (427,000

CVS at Naugatuck joint venture

     (9,000     1,000   

Columbia Mall joint venture

     —          2,191,000   
  

 

 

   

 

 

 
   $ (825,000   $ 1,807,000   
  

 

 

   

 

 

 

 

     Years ended December 31,  
     2011     2010  

Net loss (income) attributable to noncontrolling interests—minority interests in consolidated joint ventures

    

Held and used:

    

New London Mall and San Souci Plaza joint venture

   $ 488,000      $ 902,000   

Homburg joint venture (2 properties)

     (381,000     (470,000

Held for sale/conveyance:

    

Homburg joint venture (7 properties)

     391,000        (1,094,000

CVS at Naugatuck joint venture

     (24,000     (17,000

Columbia Mall joint venture

     2,033,000        2,292,000   
  

 

 

   

 

 

 
   $ 2,507,000      $ 1,613,000   
  

 

 

   

 

 

 

 

6


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Funds From Operations and Additional Disclosures

 

     Three months ended December 31,     Years ended December 31,  
     2011     2010     2011     2010  

Net loss attributable to the Company’s common shareholders

   $ (7,679,000   $ (36,964,000   $ (117,761,000   $ (51,485,000

Real estate depreciation and amortization

     15,427,000        10,793,000        48,353,000        46,279,000   

Limited partners’ interest

     (152,000     (794,000     (2,446,000     (1,282,000

Impairment charges and write-off of joint venture interest

     900,000        36,769,000        103,567,000        42,315,000   

Gain on sales

     (382,000     —          (884,000     (170,000

Consolidated minority interest:

        

Share of income

     825,000        (1,807,000     (2,507,000     (1,613,000

Share of FFO

     (1,476,000     (2,131,000     (5,918,000     (6,846,000

Unconsolidated joint venture:

        

Share of income

     (519,000     63,000        (1,671,000     (484,000

Share of FFO

     1,546,000        1,230,000        5,984,000        2,796,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Funds From Operations (“FFO”)

     8,490,000        7,159,000        26,717,000        29,510,000   

Adjustments for items affecting comparability:

        

Management transition charges and employee termination costs

     —          —          6,875,000        —     

Accelerated write-off of deferred financing costs

     —          —          —          2,552,000   

Share-based compensation mark-to-market adjustments

     (68,000     101,000        (808,000     (276,000

Acquisition transaction costs and terminated projects, including Company share from the Cedar/RioCan joint venture (a)

     262,000        1,988,000        1,618,000        6,770,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Recurring Funds From Operations (“Recurring FFO”)

   $ 8,684,000      $ 9,248,000      $ 34,402,000      $ 38,556,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

FFO per diluted share:

   $ 0.12      $ 0.11      $ 0.38      $ 0.45   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Recurring FFO per diluted share:

   $ 0.12      $ 0.14      $ 0.49      $ 0.59   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Weighted average number of diluted common shares:

        

Common shares

     69,746,000        66,374,000        68,715,000        63,862,000   

OP Units

     1,415,000        1,435,000        1,415,000        1,814,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 
     71,161,000        67,809,000        70,130,000        65,676,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Additional Disclosures (Pro-Rata Share):

        

Straight-line rents

   $ 357,000      $ 245,000      $ 1,634,000      $ 1,580,000   

Amortization of intangible lease liabilities

     1,471,000        1,264,000        6,476,000        7,861,000   

Non-real estate amortization

     997,000        1,520,000        4,399,000        5,653,000   

Stock-based compensation other than mark-to-market adjustments

     786,000        795,000        5,470,000        3,240,000   

Maintenance capital expenditures

     1,126,000        1,081,000        3,302,000        3,987,000   

Development and redevelopment capital expenditures

     7,951,000        8,365,000        33,412,000        22,254,000   

Capitalized interest and financing costs

     593,000        332,000        2,629,000        2,542,000   

NOI attributable to Cedar/RioCan properties prior to dates of transfer

     —          —          —          2,463,000   

 

(a) The amounts for the three and twelve months ended December 31, 2010 are principally fees paid to the Company’s investment advisor related to Cedar/RioCan joint venture transactions. The Company’s share from the Cedar/RioCan joint venture are $0, $892,000, $183,000 and $1,424,000, respectively.

 

7


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization

 

     Three months ended December 31,     Years ended December 31,  
     2011     2010     2011     2010  

EBITDA Calculation

        

(Loss) income from continuing operations

   $ (4,830,000   $ 736,000      $ (25,953,000   $ (6,256,000

Add (deduct):

        

Interest expense and amortization of financing costs, net

     10,715,000        10,001,000        41,870,000        43,138,000   

Accelerated write-off of deferred financing costs

     —          —          —          2,552,000   

Depreciation and amortization

     15,406,000        7,930,000        43,250,000        34,872,000   

Minority interests share of consolidated joint venture EBITDA

     (3,165,000     (3,526,000     (10,844,000     (12,605,000

Discontinued operations:

        

Income (loss) from operations

     2,192,000        (174,000     5,013,000        1,724,000   

Interest expense and amortization of financing costs, net

     2,237,000        2,466,000        9,255,000        8,647,000   

Depreciation and amortization

     82,000        2,911,000        5,356,000        11,571,000   

Pro-rata share attributable to Cedar/RioCan joint venture:

        

Depreciation and amortization

     1,027,000        1,213,000        4,123,000        1,905,000   

Interest expense

     833,000        747,000        3,616,000        1,581,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

EBITDA

     24,497,000        22,304,000        75,686,000        87,129,000   

Adjustments for items affecting comparability:

        

Share-based compensation mark-to-market adjustments

     (68,000     101,000        (808,000     (276,000

Impairment charges and write-off of investment in unconsolidated joint venture

     (271,000     221,000        15,109,000        2,493,000   

Management transition charges and employee termination costs

     —          —          6,875,000        —     

Acquisition transaction costs and terminated projects, including Company share from the Cedar/RioCan joint venture (a)

     262,000        1,813,000        1,618,000        6,070,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Adjusted EBITDA

   $ 24,420,000      $ 24,439,000      $ 98,480,000      $ 95,416,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Adjusted EBITDA annualized (b)

   $ 97,680,000      $ 97,756,000      $ 98,480,000      $ 95,416,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Pro-rata share of outstanding debt (c)

   $ 827,036,000      $ 778,327,000      $ 827,036,000      $ 778,327,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Fixed charges

        

Interest expense (d)

   $ 12,538,000      $ 11,357,000      $ 49,332,000      $ 47,238,000   

Interest expense—consolidated minority interests share

     (1,671,000     (1,687,000     (6,654,000     (6,285,000

Interest expense—unconsolidated Cedar/RioCan joint venture

     833,000        747,000        3,616,000        1,581,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Interest Expense

   $ 11,700,000      $ 10,417,000      $ 46,294,000      $ 42,534,000   

Preferred dividend requirements

     3,579,000        3,579,000        14,200,000        10,196,000   

Pro-rata share of scheduled mortgage repayments

     2,195,000        2,106,000        8,749,000        7,484,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Fixed charges

   $ 17,474,000      $ 16,102,000      $ 69,243,000      $ 60,214,000   
  

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Debt and Coverage Ratios

        

Debt to Adjusted EBITDA (b)

     8.7  x      8.0  x      8.8  x      8.2  x 

Interest coverage ratio (Based on Adjusted EBITDA)

     2.1  x      2.3  x      2.1  x      2.2  x 

Fixed charge coverage ratio (Based on Adjusted EBITDA)

     1.4  x      1.5  x      1.4  x      1.6  x 

 

(a) The Company’s share from the Cedar/RioCan joint venture are $0, $892,000, $183,000 and $1,424,000, respectively.
(b) For purposes of the Debt to Adjusted EBITDA ratio, the adjusted EBITDA annualized amounts have been further adjusted to exclude results for properties sold during each of the respective periods ($2,664,000, $372,000, $4,149,000 and $812,000).
(c) Includes debt from properties “held for sale/conveyance.”
(d) Includes interest expense from properties “held for sale/conveyance.”

 

8


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Summary of Outstanding Debt

 

                        Stated contract amounts  

Property

   Percent
Owned
    Maturity
Date
     Interest
rate (a)
    December 31,
2011
     December 31,
2010
 

Fixed-rate mortgages:

            

Consolidated Properties:

            

The Point

     100     Sep 2012         7.6   $ 16,277,000       $ 16,807,000   

Carll’s Corner

     100     Nov 2012         5.6     5,656,000         5,786,000   

Washington Center Shoppes

     100     Dec 2012         5.9     8,321,000         8,452,000   

Fort Washington

     100     Jan 2013         5.4     5,535,000         5,666,000   

Fairview Plaza

     100     Feb 2013         5.7     5,254,000         5,370,000   

Academy Plaza

     100     Mar 2013         7.3     8,894,000         9,139,000   

General Booth Plaza

     100     Aug 2013         6.1     5,070,000         5,166,000   

Kempsville Crossing

     100     Aug 2013         6.1     5,724,000         5,841,000   

Port Richmond Village

     100     Aug 2013         6.5     14,156,000         14,428,000   

Smithfield Plaza

     100     Aug 2013         6.1     3,263,000         3,317,000   

Suffolk Plaza

     100     Aug 2013         6.1     4,297,000         4,395,000   

Virginia Little Creek

     100     Aug 2013         6.1     4,588,000         4,680,000   

Timpany Plaza

     100     Jan 2014         6.1     7,914,000         8,067,000   

Trexler Mall

     100     May 2014         5.5     20,567,000         20,993,000   

Coliseum Marketplace

     100     Jul 2014         6.1     11,471,000         11,642,000   

Fieldstone Marketplace

     20     Jul 2014         6.0     17,662,000         17,945,000   

King’s Plaza

     100     Jul 2014         6.0     7,538,000         7,678,000   

Liberty Marketplace

     100     Jul 2014         6.1     8,666,000         8,865,000   

Yorktowne Plaza

     100     Jul 2014         6.0     19,721,000         20,092,000   

Mechanicsburg Giant

     100     Nov 2014         5.5     8,999,000         9,274,000   

Elmhurst Square Shopping Center

     100     Dec 2014         5.4     3,892,000         3,970,000   

Newport Plaza

     100     Jan 2015         6.0     5,471,000         5,583,000   

New London Mall

     40     Apr 2015         4.9     27,365,000         27,365,000   

Carbondale Plaza

     100     May 2015         6.4     4,862,000         4,951,000   

Oak Ridge Shopping Center

     100     May 2015         5.5     3,351,000         3,407,000   

Pine Grove Plaza

     100     Sep 2015         5.0     5,574,000         5,688,000   

Groton Shopping Center

     100     Oct 2015         5.3     11,663,000         11,843,000   

Southington Shopping Center

     100     Nov 2015         5.1     5,578,000         5,690,000   

Jordan Lane

     100     Dec 2015         5.5     12,628,000         12,860,000   

Oakland Mills

     100     Jan 2016         5.5     4,748,000         4,835,000   

Smithfield Plaza

     100     May 2016         6.2     6,890,000         6,976,000   

West Bridgewater

     100     Sep 2016         6.2     10,718,000         10,848,000   

Carman’s Plaza

     100     Oct 2016         6.2     33,500,000         33,500,000   

Hamburg Commons

     100     Oct 2016         6.1     5,017,000         5,101,000   

Meadows Marketplace

     20     Nov 2016         5.6     10,002,000         10,172,000   

San Souci Plaza

     40     Dec 2016         6.2     27,200,000         27,200,000   

Camp Hill Shopping Center

     100     Jan 2017         5.5     65,000,000         65,000,000   

Golden Triangle

     100     Feb 2018         6.0     20,387,000         20,702,000   

East Chestnut

     100     Apr 2018         7.4     1,624,000         1,704,000   

Townfair Center

     100     Jul 2021         5.2     16,371,000         —     

Gold Star Plaza

     100     May 2019         7.3     1,933,000         2,123,000   

Kingston Plaza

     100     Jul 2019         5.3     511,000         522,000   

Halifax Plaza

     100     Apr 2020         6.3     4,175,000         4,252,000   

Swede Square

     100     Nov 2020         5.5     10,453,000         10,588,000   

Colonial Commons

     100     Feb 2021         5.5     27,729,000         —     

Virginia Little Creek

     100     Sep 2021         8.0     345,000         367,000   

Metro Square

     100     Nov 2029         7.5     8,750,000         8,964,000   
         

 

 

    

 

 

 

Total Fixed-Rate Mortgages

       4.3 years         5.9     525,310,000         487,814,000   
         

 

 

    

 

 

 
       weighted average        

 

9


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Summary of Outstanding Debt (Continued)

 

                       Stated contract amounts  

Property

   Percent
Owned
    Maturity
Date
    Interest
rate (a)
    December 31,
2011
    December 31,
2010
 

Variable-rate mortgage:

          

Upland Square

     60     Nov 2013        3.0     63,768,000        62,577,000   
        

 

 

   

 

 

 

Total mortgages at stated contract amounts

       4.1 years        5.6     589,078,000        550,391,000   
    

 

weighted average

  

   

Unamortized discount/premium

           (51,000     134,000   
        

 

 

   

 

 

 

Total mortgage debt (including unamortized discount/premium)

           589,027,000        550,525,000   
        

 

 

   

 

 

 

Revolving Credit Facilities:

          

Stabilized properties

       Jan 2012  (b)     5.5     74,035,000        29,535,000   

Development properties

       Jun 2012  (b)      2.4     92,282,000        103,062,000   
        

 

 

   

 

 

 
       0.3 years        3.8     166,317,000        132,597,000   
        

 

 

   

 

 

 
    

 

weighted average

  

   

Total Consolidated Debt (Excluding Held for Sale/Conveyance Mortgage Debt)

       3.2 years        5.2   $ 755,344,000        683,122,000   
        

 

 

   

 

 

 
    

 

weighted average

  

   

 

Pro-rata share of total debt reconciliation:

    

Total consolidated debt (excluding held for sale/conveyance mortgage debt)

   $ 755,344,000      $ 683,122,000   

Less pro-rata share attributable to consolidated joint venture minority interests

     (54,470,000     (54,735,000

Plus pro-rata share attributable to properties held for sale/conveyance (c)

     62,703,000        91,260,000   

Plus pro-rata share attributable to the unconsolidated Cedar/RioCan Joint Venture (d)

     63,459,000        58,680,000   
  

 

 

   

 

 

 

Pro-rata share of total debt

   $ 827,036,000      $ 778,327,000   
  

 

 

   

 

 

 

Pro-rata share of fixed debt

   $ 578,051,000      $ 562,153,000   

Pro-rata share of variable debt

   $ 248,985,000      $ 216,174,000   
  

 

 

   

 

 

 

Pro-rata share of total debt

   $ 827,036,000      $ 778,327,000   
  

 

 

   

 

 

 

Percentage of pro-rata fixed debt

     70     72

Percentage of pro-rata variable debt

     30     28
  

 

 

   

 

 

 
     100     100
  

 

 

   

 

 

 

 

(a) For variable rate debt, rate in effect as of December 31, 2011.
(b) On January 26, 2012, the Company entered into a $300 million secured Credit Facility which amended, restated and consolidated the stabilized and development facilities. The new Credit Facility is comprised of a four-year $75 million term loan (expiring January 2016, subject to a one-year extension option) and a three year $225 million revolving credit facility (expiring January 2015, subject to a one-year extension option).
(c) See “Summary of Outstanding Debt—Held for Sale Properties.”
(d) See “Summary of Outstanding Joint Venture Debt.”

 

10


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Summaries of Debt Maturities

As of December 31, 2011

 

Consolidated Properties Including Properties Held for Sale

 
Maturity   Cedar pro-rata share of:     JV Partners pro-rata share of:        

schedule

by year

  Scheduled
Amortization
    Balloon
Payments
    Credit
Facilities
    Total     Scheduled
Amortization
    Balloon
Payments
    Total     Total  

2012

  $ 10,057,000      $ 61,403,000      $ —        $ 71,460,000      $ 1,247,000      $ —        $ 1,247,000      $ 72,707,000   

2013

    8,992,000        117,107,000  (a)      —          126,099,000        1,442,000        —          1,442,000        127,541,000   

2014

    6,760,000        89,421,000        —          96,181,000        1,312,000        22,571,000        23,883,000        120,064,000   

2015

    5,502,000        61,476,000        91,317,000  (b)      158,295,000        951,000        36,783,000        37,734,000        196,029,000   

2016

    4,730,000        80,657,000        75,000,000  (b)      160,387,000        486,000        31,275,000        31,761,000        192,148,000   

2017

    3,306,000        67,072,000        —          70,378,000        151,000        17,184,000        17,335,000        87,713,000   

2018

    2,507,000        32,905,000        —          35,412,000        41,000        —          41,000        35,453,000   

2019

    2,001,000        1,299,000        —          3,300,000        36,000        892,000        928,000        4,228,000   

2020

    1,446,000        12,169,000        —          13,615,000        —          —          —          13,615,000   

2021

    604,000        22,386,000        —          22,990,000        —          —          —          22,990,000   

Thereafter

    4,983,000        477,000        —          5,460,000        —          —          —          5,460,000   
 

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 
  $ 50,888,000      $ 546,372,000      $ 166,317,000      $ 763,577,000      $ 5,666,000      $ 108,705,000      $ 114,371,000      $ 877,948,000   
 

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

 

Consolidated Properties Excluding Properties Held for Sale

 
Maturity   Cedar pro-rata share of:     JV Partners pro-rata share of:        

schedule

by year

  Scheduled
Amortization
    Balloon
Payments
    Credit
Facilities
    Total     Scheduled
Amortization
    Balloon
Payments
    Total     Total  

2012

  $ 9,066,000      $ 29,638,000      $ —        $ 38,704,000      $ 276,000      $ —        $ 276,000      $ 38,980,000   

2013

    7,919,000        117,107,000  (a)      —          125,026,000        302,000        —          302,000        125,328,000   

2014

    5,629,000        87,154,000        —          92,783,000        151,000        13,502,000        13,653,000        106,436,000   

2015

    4,396,000        56,385,000        91,317,000  (b)      152,098,000        125,000        16,419,000        16,544,000        168,642,000   

2016

    3,722,000        71,520,000        75,000,000  (b)      150,242,000        150,000        23,545,000        23,695,000        173,937,000   

2017

    2,616,000        60,478,000        —          63,094,000        —          —          —          63,094,000   

2018

    1,980,000        32,905,000        —          34,885,000        —          —          —          34,885,000   

2019

    1,600,000        407,000        —          2,007,000        —          —          —          2,007,000   

2020

    1,419,000        12,169,000        —          13,588,000        —          —          —          13,588,000   

2021

    604,000        22,383,000        —          22,987,000        —          —          —          22,987,000   

Thereafter

    4,983,000        477,000        —          5,460,000        —          —          —          5,460,000   
 

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 
  $ 43,934,000      $ 490,623,000      $ 166,317,000      $ 700,874,000      $ 1,004,000      $ 53,466,000      $ 54,470,000      $ 755,344,000   
 

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

 

(a) Includes $62.2 million of property-specific construction financing, due in October 2013, subject to a one-year extension option.
(b) Reflects the amended, restated and consolidated credit facility concluded on January 26, 2012 ; each of the 2015 and 2016 amounts are subject to a one-year extension option.

 

11


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Real Estate Summary

As of December 31, 2011

 

                                      Average              
            Percent     Year             %     base rent per     

Major Tenants (a)

 

Property Description

   State      owned     acquired      GLA      occupied     leased sq. ft.     

Name

   GLA  

Connecticut

                     

Groton Shopping Center

     CT         100     2007         117,986         90.8   $ 10.96       TJ Maxx      30,000   

Jordan Lane

     CT         100     2005         181,730         97.7     10.87       Stop & Shop      60,632   
                   CW Price      39,280   
                   Retro Fitness      20,283   

New London Mall

     CT         40     2009         259,293         96.9     13.98       Shoprite      64,017   
                   Marshalls      30,354   
                   Homegoods      25,432   
                   Petsmart      23,500   
                   AC Moore      20,932   

Oakland Commons

     CT         100     2007         89,850         100.0     11.02       Shaw’s      54,661   
                   Bristol Ten Pin      35,189   

Southington Shopping Center

     CT         100     2003         155,842         98.7     6.72       Wal-Mart      95,482   
                   NAMCO      20,000   

The Brickyard

     CT         100     2004         249,553         59.7     8.39       Home Depot      103,003   
                   Syms      38,000   
          

 

 

            

Total Connecticut

             1,054,254         88.1     10.65         
          

 

 

            

Maryland

                     

Kenley Village

     MD         100     2005         51,894         76.6     9.00       Food Lion      29,000   

Metro Square

     MD         100     2008         71,896         100.0     18.68       Shoppers Food Warehouse      58,668   

Oakland Mills

     MD         100     2005         58,224         100.0     13.30       Food Lion      43,470   

San Souci Plaza

     MD         40     2009         264,134         86.9     10.21       Shoppers Food Warehouse      61,466   
                   Marshalls      27,000   
                   Maximum Health and Fitness      15,612   

St. James Square

     MD         100     2005         39,903         100.0     11.38       Food Lion      33,000   

Valley Plaza

     MD         100     2003         190,939         97.2     4.75       K-Mart      95,810   
                   Ollie’s Bargain Outlet      41,888   
                   Tractor Supply      32,095   

Yorktowne Plaza

     MD         100     2007         158,982         96.8     13.85       Food Lion      37,692   
          

 

 

            

Total Maryland

             835,972         93.2     10.64         
          

 

 

            

Massachusetts

                     

Fieldstone Marketplace

     MA         20     2005         193,970         95.8     11.09       Shaw’s      68,000   
                   Flagship Cinema      41,975   
                   New Bedford Wine and Spirits      15,180   

Kings Plaza

     MA         100     2007         168,243         95.2     6.22       Work Out World      42,997   
                   CW Price      28,504   
                   Ocean State Job Lot      20,300   
                   Savers      19,339   

Norwood Shopping Center

     MA         100     2006         102,459         98.2     7.71       Hannaford Brothers      42,598   
                   Rocky’s Ace Hardware      18,830   
                   Dollar Tree      16,798   

Price Chopper Plaza

     MA         100     2007         101,824         91.1     10.87       Price Chopper      58,545   

The Shops at Suffolk Downs

     MA         100     2005         121,251         86.8     12.64       Stop & Shop      74,977   

Timpany Plaza

     MA         100     2007         183,775         91.8     6.60       Stop & Shop      59,947   
                   Big Lots      28,027   
                   Gardner Theater      27,576   

West Bridgewater Plaza

     MA         100     2007         133,039         96.9     8.55       Shaw’s      57,315   
                   Big Lots      25,000   
                   Planet Fitness      15,000   
          

 

 

            

Total Massachusetts

             1,004,561         93.8     8.90         
          

 

 

            

New Jersey

                     

Carll’s Corner

     NJ         100     2007         129,582         88.5     8.92       Acme Markets      55,000   
                   Peebles      18,858   

Pine Grove Plaza

     NJ         100     2003         86,089         94.4     10.44       Peebles      24,963   

Washington Center Shoppes

     NJ         100     2001         157,394         95.6     8.86       Acme Markets      66,046   
                   Planet Fitness      20,742   
          

 

 

            

Total New Jersey

             373,065         92.9     9.25         
          

 

 

            

 

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CEDAR REALTY TRUST, INC.

Real Estate Summary (Continued)

As of December 31, 2011

 

                                      Average              
            Percent     Year             %     base rent per     

Major Tenants (a)

 

Property Description

   State      owned     acquired      GLA      occupied     leased sq. ft.     

Name

   GLA  

New York

                     

Carman’s Plaza

     NY         100     2007         194,806         91.1     17.12       Pathmark      52,211   
                   Extreme Fitness      27,598   
                   Home Goods      25,806   
                   Department of Motor Vehicle      19,310   

Kingston Plaza

     NY         100     2006         5,324         100.0     26.67       Taco Bell      2,924   
          

 

 

            

Total New York

             200,130         91.4     17.40         
          

 

 

            

Pennsylvania

                     

Academy Plaza

     PA         100     2001         151,977         81.3     13.20       Acme Markets      50,918   

Camp Hill

     PA         100     2002         472,717         98.8     13.44       Boscov’s      167,597   
                   Giant Foods      92,939   
                   LA Fitness      45,000   
                   Orthopedic Inst of PA      40,904   
                   Barnes & Noble      24,908   
                   Staples      20,000   

Carbondale Plaza

     PA         100     2004         121,135         91.8     6.97       Weis Markets      52,720   
                   Peebles      18,000   

Circle Plaza

     PA         100     2007         92,171         100.0     2.74       K-Mart      92,171   

Colonial Commons

     PA         100     2011         474,765         84.1     12.60       Giant Foods      67,815   
                   Dick’s Sporting Goods      56,000   
                   L.A. Fitness      41,325   
                   Ross Dress For Less      30,000   
                   Marshalls      27,000   
                   JoAnn Fabrics      25,500   
                   David’s Furniture      24,970   
                   Office Max      23,500   

Crossroads II

     PA         60 % (b)      2008         133,188         91.4     19.51       Giant Foods      76,415   

East Chestnut

     PA         100     2005         21,180         100.0     15.42       Rite Aid      11,180   

Fairview Commons

     PA         100     2007         59,578         68.9     6.87       Giant Foods      17,264   

Fairview Plaza

     PA         100     2003         69,579         100.0     12.31       Giant Foods      59,237   

Fort Washington

     PA         100     2002         41,000         100.0     19.90       LA Fitness      41,000   

Gold Star Plaza

     PA         100     2006         71,720         82.2     8.91       Redner’s      48,920   

Golden Triangle

     PA         100     2003         202,943         97.4     12.30       LA Fitness      44,796   
                   Marshalls      30,000   
                   Staples      24,060   
                   Just Cabinets      18,665   
                   Aldi      15,242   

Halifax Plaza

     PA         100     2003         51,510         100.0     11.77       Giant Foods      32,000   

Hamburg Commons

     PA         100     2004         99,580         97.3     6.59       Redner’s      56,780   
                   Peebles      19,683   

Huntingdon Plaza

     PA         100     2004         142,845         68.1     5.49       Sears      26,150   
                   Peebles      22060   

Lake Raystown Plaza

     PA         100     2004         140,159         95.6     12.51       Giant Foods      61,435   
                   Tractor Supply      32,711   

Liberty Marketplace

     PA         100     2005         68,200         91.2     17.45       Giant Foods      55,000   

Meadows Marketplace

     PA         20     2004         91,518         100.0     15.28       Giant Foods      67,907   

Mechanicsburg Giant

     PA         100     2005         51,500         100.0     21.78       Giant Foods      51,500   

Newport Plaza

     PA         100     2003         64,489         100.0     11.51       Giant Foods      43,400   

Northside Commons

     PA         100     2008         64,710         96.1     9.88       Redner’s Market      48,519   

Palmyra Shopping Center

     PA         100     2005         110,970         89.3     5.60       Weis Markets      46,912   
                   Rite Aid      18,104   

Port Richmond Village

     PA         100     2001         154,908         96.1     12.33       Thriftway      40,000   
                   Pep Boys      20,615   
                   City Stores, Inc.      15,200   

River View Plaza I, II and III

     PA         100     2003         244,034         83.1     18.44       United Artists      77,700   
                   Avalon Carpet      25,000   
                   Pep Boys      22,000   
                   Staples      18,000   

South Philadelphia

     PA         100     2003         283,415         82.3     14.02       Shop Rite      54,388   
                   Ross Dress For Less      31,349   
                   Bally’s Total Fitness      31,000   
                   Modell’s      20,000   

 

13


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Real Estate Summary (Continued)

As of December 31, 2011

 

                                      Average              
            Percent     Year             %     base rent per     

Major Tenants (a)

 

Property Description

   State      owned     acquired      GLA      occupied     leased sq. ft.     

Name

   GLA  

Pennsylvania (continued)

                     

Swede Square

     PA         100     2003         100,816         95.0     15.51       LA Fitness      37,200   

The Commons

     PA         100     2004         203,426         87.5     9.84       Bon-Ton      54,500   
                   Shop ‘n Save      52,654   
                   TJ Maxx      24,000   

The Point

     PA         100     2000         268,037         99.0     12.30       Burlington Coat Factory      76,665   
                   Giant Foods      73,042   
                   AC Moore      24,890   
                   Staples      24,000   

Townfair Center

     PA         100     2004         218,662         99.1     8.56       Lowe’s Home Centers      95,173   
                   Giant Eagle      83,821   
                   Michael’s Store      17,592   

Trexler Mall

     PA         100     2005         339,363         98.5     8.67       Kohl’s      88,248   
                   Bon-Ton      62,000   
                   Giant Foods      56,753   
                   Lehigh Wellness Partners      30,594   
                   Trexlertown Fitness Club      28,870   

Trexlertown Plaza

     PA         100     2006         316,143         78.1     13.18       Giant Foods      78,335   
                   Redner’s      47,900   
                   Big Lots      33,824   
                   Sears      22,500   
                   Tractor Supply      19,097   

Upland Square

     PA         60 % (b)      2007         382,578         93.6     16.55       Giant Foods      78,900   
                   Carmike Cinema      45,276   
                   LA Fitness      42,000   
                   Best Buy      30,000   
                   TJ Maxx      25,000   
                   Bed, Bath & Beyond      24,721   
                   A.C. Moore      21,600   
                   Staples      18,336   
          

 

 

            

Total Pennsylvania

             5,308,816         91.1     12.37         
          

 

 

            

Virginia

                     

Annie Land Plaza

     VA         100     2006         42,500         97.2     9.30       Food Lion      29,000   

Coliseum Marketplace

     VA         100     2005         103,069         80.7     15.59       Farm Fresh      57,662   

Elmhurst Square

     VA         100     2006         66,250         89.1     9.26       Food Lion      38,272   

General Booth Plaza

     VA         100     2005         73,320         95.1     12.53       Farm Fresh      53,758   

Kempsville Crossing

     VA         100     2005         94,477         98.7     11.13       Farm Fresh      73,878   

Martin’s at Glen Allen

     VA         100     2005         63,328         100.0     6.61       Martin’s      63,328   

Oak Ridge Shopping Center

     VA         100     2006         38,700         100.0     10.62       Food Lion      33,000   

Smithfield Plaza

     VA         100     2005/2008         134,664         95.3     9.25       Farm Fresh      45,544   
                   Maxway      21,600   
                   Peebles      21,600   

Suffolk Plaza

     VA         100     2005         67,216         100.0     9.40       Farm Fresh      67,216   

Ukrop’s at Fredericksburg

     VA         100     2005         63,000         100.0     17.42       Ukrop’s Supermarket      63,000   

Virginia Little Creek

     VA         100     2005         69,620         100.0     11.12       Farm Fresh      66,120   
          

 

 

            

Total Virginia

             816,144         95.2     11.15         
          

 

 

            

Total Consolidated Properties, Excluding Held for Sale/Conveyance Properties—“Operating Portfolio”

             9,592,942         91.6     11.54         

Total Cedar/RioCan Unconsolidated Joint Venture (c)

        20        3,708,038         96.9     13.24         
          

 

 

            

Total “Managed Portfolio”

             13,300,980         93.1   $ 12.03         
          

 

 

            

 

(a) Major tenants are determined as tenants with 15,000 or more sq.ft of GLA, tenants at single-tenant properties, or the largest tenant at a property.
(b) The Company has included 100% of this joint venture’s debt and results of operations in its pro-rata calculations, based on a loan guaranty and/or the terms of the related joint ventu agreement.
(c) See “Joint Venture Real Estate Summary”, for details of the Cedar/RioCan portfolio.

 

14


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Leasing Activity

Renewals (a)

 

                   Contractual      Prior      Annual               
Quarter    Leases      Aggregate      Rent Per      Rent Per      Increase      Cash Basis     Average  

ended

   Signed      GLA      Sq. Ft (b)      Sq. Ft (c)      in Rent      % Increase     Lease Term (c)  

12/31/2011

     31         82,000       $ 16.03       $ 15.25       $ 64,000         5.1     3.4  yrs 

9/30/2011

     28         203,000         10.53         10.01         104,000         5.1     6.2  yrs 

6/30/2011

     23         64,000         13.05         12.43         40,000         5.0     3.7  yrs 

3/31/2011

     26         359,000         8.96         8.45         183,000         6.0     4.2  yrs 
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

   

 

 

 
     108         708,000       $ 10.60       $ 10.05       $ 391,000         5.6     4.6  yrs 
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

   

 

 

 

New Leases

 

                   Contractual         
Quarter    Leases      Aggregate      Rent Per      Average  

ended

   Signed      GLA      Sq. Ft (b)      Lease Term  

12/31/2011

     21         146,000       $ 15.89         14.5  yrs 

9/30/2011

     32         183,000         14.02         8.9  yrs 

6/30/2011

     11         36,000         17.57         7.7  yrs 

3/31/2011

     11         43,000         11.87         10.4  yrs 
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 
     75         408,000       $ 14.78         11.0  yrs 
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Renewal and New Leases

 

                   Contractual         
Quarter    Leases      Aggregate      Rent Per      Average  

ended

   Signed      GLA      Sq. Ft (b)      Lease Term  

12/31/2011

     52         228,000       $ 15.94         10.5  yrs 

9/30/2011

     60         386,000         12.18         7.5  yrs 

6/30/2011

     34         100,000         14.68         5.1  yrs 

3/31/2011

     37         402,000         9.27         4.9  yrs 
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 
     183         1,116,000       $ 12.13         6.9  yrs 
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

 

(a) Includes leases that renewed with no increase pursuant to their terms. The renewal results, excluding such leases with no contractual increase, would have been as follows:

 

Quarter    Leases      Aggregate      Cash Basis  

ended

   Signed      GLA      % Increase  

12/31/2011

     28         73,000         5.5

9/30/2011

     25         174,000         5.8

6/30/2011

     20         58,000         6.0

3/31/2011

     17         303,000         7.4
  

 

 

    

 

 

    

 

 

 
     90         608,000         6.6
  

 

 

    

 

 

    

 

 

 

 

(b) Contractual rent per sq. ft. represents the minimum cash rent under the new lease for the first 12 months of the term.
(c) Prior rent per sq. ft. represents the minimum cash rent under the prior lease for the last 12 months of the previous term.

 

15


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Tenant Concentration (By Annualized Base Rent)

As of December 31, 2011

 

     Number                          Annualized      Percentage  
     of                   Annualized      base rent      annualized  

Tenant

   stores      GLA      % of GLA     base rent      per sq. ft.      base rents  

Top twenty tenants (a):

                

Giant Foods

     16         981,000         10.2   $ 14,144,000       $ 14.42         13.9

LA Fitness

     6         251,000         2.6     4,028,000         16.05         4.0

Farm Fresh

     6         364,000         3.8     3,909,000         10.74         3.9

Shaw’s

     3         180,000         1.9     2,323,000         12.91         2.3

Food Lion

     7         243,000         2.5     1,925,000         7.92         1.9

Dollar Tree

     19         194,000         2.0     1,908,000         9.84         1.9

Stop & Shop

     3         196,000         2.0     1,802,000         9.19         1.8

Shop Rite

     2         118,000         1.2     1,695,000         18.80         1.7

Staples

     5         104,000         1.1     1,682,000         16.17         1.7

Redner’s

     4         202,000         2.1     1,514,000         7.50         1.5

United Artists

     1         78,000         0.8     1,456,000         18.67         1.4

Shoppers Food Warehouse

     2         120,000         1.3     1,237,000         10.31         1.2

Ukrop’s

     1         63,000         0.7     1,098,000         17.43         1.1

Carmike Cinema

     1         45,000         0.5     1,034,000         22.98         1.0

Rite Aid

     7         83,000         0.9     995,000         11.99         1.0

Giant Eagle

     1         84,000         0.9     922,000         10.98         0.9

Marshalls

     4         114,000         1.2     819,000         7.18         0.8

Dick’s Sporting Goods

     1         56,000         0.6     812,000         14.50         0.8

Home Depot

     1         103,000         1.1     773,000         7.50         0.8

Acme Markets

     3         172,000         1.8     756,000         4.40         0.7
  

 

 

    

 

 

    

 

 

   

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Sub-total top twenty tenants

     93         3,751,000         39.1     44,832,000         11.95         44.2

Remaining tenants

     779         5,039,000         52.5     56,604,000         11.23         55.8
  

 

 

    

 

 

    

 

 

   

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Sub-total all tenants (b)

     872         8,790,000         91.6   $ 101,436,000       $ 11.54         100.0
          

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Vacant space

     N/A         803,000         8.4        
  

 

 

    

 

 

    

 

 

         

Total

     872         9,593,000         100.0        
  

 

 

    

 

 

    

 

 

         

 

(a) Several of the tenants listed above share common ownership with other tenants:
(1) Giant Foods, Stop & Shop, and Martin’s at Glen Allen (GLA of 63,000; annualized base rent of $418,000), and (2) Farm Fresh, Shaw’s, Shop ‘n Save (GLA of 53,000; annualized base rent of $532,000) , Shoppers Food Warehouse, and Acme Markets.
(b) Comprised of large tenants (greater than 15,000 sq. ft.) and small tenants as follows:

 

                         Annualized      Percentage  
                  Annualized      base rent      annualized  
     GLA      % of GLA     base rent      per sq. ft.      base rents  

Large tenants

     6,224,000         70.8   $ 61,853,000       $ 9.94         61.0

Small tenants

     2,566,000         29.2     39,583,000         15.43         39.0
  

 

 

    

 

 

   

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Total

     8,790,000         100.0   $ 101,436,000       $ 11.54         100.0
  

 

 

    

 

 

   

 

 

    

 

 

    

 

 

 

 

16


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Lease Expirations

As of December 31, 2011

 

                                       Percentage  
     Number             Percentage     Annualized      Annualized      of annualized  
Year of lease    of leases      GLA      of GLA     expiring      expiring base      expiring  

expiration

   expiring      expiring      expiring     base rents      rents per sq. ft.      base rents  

Month-To-Month

     18         47,000         0.5   $ 562,000       $ 11.96         0.6

2012

     107         377,000         4.3     4,364,000         11.58         4.3

2013

     119         520,000         5.9     6,985,000         13.43         6.9

2014

     132         1,185,000         13.5     10,642,000         8.98         10.5

2015

     135         1,267,000         14.4     13,465,000         10.63         13.3

2016

     117         1,025,000         11.7     11,112,000         10.84         11.0

2017

     67         815,000         9.3     9,712,000         11.92         9.6

2018

     36         480,000         5.5     6,478,000         13.50         6.4

2019

     25         330,000         3.8     3,745,000         11.35         3.7

2020

     32         884,000         10.1     8,123,000         9.19         8.0

2021

     29         404,000         4.6     5,698,000         14.10         5.6

2022

     6         40,000         0.5     540,000         13.50         0.5

Thereafter

     49         1,416,000         16.1     20,010,000         14.13         19.7
  

 

 

    

 

 

    

 

 

   

 

 

    

 

 

    

 

 

 

All tenants

     872         8,790,000         100.0   $ 101,436,000       $ 11.54         100.0
          

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Vacant space

     N/A         803,000         N/A           
  

 

 

    

 

 

    

 

 

         

Total portfolio

     872         9,593,000         N/A           
  

 

 

    

 

 

    

 

 

         

 

17


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Property Net Operating Income (“NOI”)

Same-Property (a) 

 

     Three months ended December 31,     Percent     Years ended December 31,     Percent  
     2011     2010     Change     2011     2010     Change  

Rental revenues (b)

   $ 25,839,000      $ 25,441,000        1.6   $ 103,044,000      $ 101,727,000        1.3

Operating expenses (c)

     7,433,000        7,554,000        -1.6     31,194,000        30,667,000        1.7
  

 

 

   

 

 

     

 

 

   

 

 

   
   $ 18,406,000      $ 17,887,000        2.9   $ 71,850,000      $ 71,060,000        1.1
  

 

 

   

 

 

     

 

 

   

 

 

   

Occupancy

     93.3     93.0       93.3     93.0  

No. of properties

     63        63          63        63     

 

(a) Same properties include only those consolidated properties that were owned and operated for the entirity of both comparative periods, and exclude ground-up developments and redevelopment properties, and properties treated as “held for sale/conveyance”.
(b) Property revenues exclude the effects of straight-line rent adjustments and amortization of intangible lease liabilities.
(c) Property operating expenses include intercompany management fee expense.

 

18


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Significant 2011 Acquisitions and Dispositions

Acquisitions

 

          GLA /      Date      Purchase  

Property

  

Location

   Acreage      Acquired      Price  

Colonial Commons

   Lower Paxton Township, PA      474,765         1/14/2011       $ 49,100,000   
           

 

 

 

Dispositions

 

          GLA /      Date      Sales  

Property

  

Location

   Acreage      Sold      Price  

Bergstrasse Land

   Ephrata, PA      7.7 acres         2/14/2011       $ 1,900,000   

Enon Discount Drug Mart Plaza

   Enon, OH      42,876         3/30/2011         2,125,000   

Hills & Dales Discount Drug Mart Plaza

   Canton, OH      33,553         3/30/2011         1,907,000   

Fairfield Plaza

   Fairfield, CT      72,279         4/15/2011         10,840,000   

CVS at Kingston

   Kingston, NY      13,013         11/14/2011         5,250,000   

CVS at Kinderhook

   Kinderhook, NY      13,225         12/8/2011         4,000,000   

Shoppes at Salem Run

   Fredericksburg, VA      15,100         12/12/2011         1,675,000   

Virginia Center Commons

   Glen Allen, VA      9,763         12/21/2011         3,550,000   

Centerville Discount Drug Mart Plaza

   Centerville, OH      49,287         12/28/2011         2,743,000   

Clyde Discount Drug Mart Plaza

   Clyde, OH      34,592         12/28/2011         1,903,000   

FirstMerit Bank at Cuyahoga Falls

   Cuyahoga Falls, OH      3,200         12/28/2011         915,000   

Lodi Discount Drug Mart Plaza

   Lodi, OH      38,576         12/28/2011         2,319,000   

Mason Discount Drug Mart Plaza

   Mason, OH      52,896         12/28/2011         4,653,000   

Ontario Discount Drug Mart Plaza

   Ontario, OH      38,623         12/28/2011         2,141,000   

Pickerington Discount Drug Mart Plaza

   Pickerington, OH      47,810         12/28/2011         4,072,000   

Polaris Discount Drug Mart Plaza

   Polaris, OH      50,283         12/28/2011         4,370,000   

Shelby Discount Drug Mart Plaza

   Shelby, OH      36,596         12/28/2011         2,141,000   
           

 

 

 

Total

            $ 56,504,000   
           

 

 

 

 

19


 

LOGO

Cedar/RioCan Unconsolidated 20%-Owned Joint Venture


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Cedar/RioCan Joint Venture

Combined Balance Sheets

 

     December 31,  
     2011     2010  

Assets:

    

Real estate, net

   $ 532,071,000      $ 524,447,000   

Cash and cash equivalents

     12,797,000        5,934,000   

Restricted cash

     3,689,000        4,464,000   

Rents and other receivables

     2,419,000        2,074,000   

Straight-line rents

     2,743,000        1,000,000   

Deferred charges, net

     12,682,000        13,269,000   

Other assets

     5,549,000        8,514,000   
  

 

 

   

 

 

 

Total assets

   $ 571,950,000      $ 559,702,000   
  

 

 

   

 

 

 

Liabilities and partners’ capital:

    

Mortgage loans payable

   $ 317,293,000      $ 293,400,000   

Due to Cedar

     1,203,000        6,036,000   

Unamortized intangible lease liabilities

     22,182,000        24,573,000   

Other liabilities

     8,248,000        7,738,000   
  

 

 

   

 

 

 

Total liabilities

     348,926,000        331,747,000   
  

 

 

   

 

 

 

Preferred stock

     97,000        97,000   
  

 

 

   

 

 

 

Accumulated other comprehensive (loss)

     (590,000     —     
  

 

 

   

 

 

 

Partners’ capital:

    

RioCan

     178,774,000        181,239,000   

Cedar

     44,743,000        46,619,000   
  

 

 

   

 

 

 

Total partners’ capital

     223,517,000        227,858,000   
  

 

 

   

 

 

 

Total liabilities and partners’ capital

   $ 571,950,000      $ 559,702,000   
  

 

 

   

 

 

 

 

21


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Cedar/RioCan Joint Venture

Combined Statements of Operations

 

     Three months ended December 31,  
     2011     2010  

Revenues

   $ 15,673,000      $ 15,136,000   

Property operating and other expenses

     (1,304,000     (799,000

Management fees

     (555,000     (470,000

Real estate taxes

     (1,837,000     (1,627,000

Acquisition transaction costs

     (4,000     (2,658,000

General and administrative

     (89,000     (467,000

Depreciation and amortization

     (5,137,000     (6,063,000

Interest and other non-operating expenses, net

     (4,164,000     (3,737,000
  

 

 

   

 

 

 

Net income (loss)

   $ 2,583,000      $ (685,000
  

 

 

   

 

 

 

RioCan

     2,064,000        (547,000

Cedar

     519,000        (138,000
  

 

 

   

 

 

 
   $ 2,583,000      $ (685,000
  

 

 

   

 

 

 

 

     Years ended December 31,  
     2011     2010  

Revenues

   $ 62,500,000      $ 30,194,000   

Property operating and other expenses

     (6,631,000     (2,636,000

Management fees

     (2,006,000     (973,000

Real estate taxes

     (7,214,000     (3,286,000

Acquisition transaction costs

     (917,000     (7,119,000

General and administrative

     (308,000     (622,000

Depreciation and amortization

     (20,616,000     (9,523,000

Interest and other non-operating expenses, net

     (18,078,000     (7,903,000
  

 

 

   

 

 

 

Net income (loss)

   $ 6,730,000      $ (1,868,000
  

 

 

   

 

 

 

RioCan

     5,384,000        (1,493,000

Cedar

     1,346,000        (375,000
  

 

 

   

 

 

 
   $ 6,730,000      $ (1,868,000
  

 

 

   

 

 

 

 

22


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Cedar/RioCan Joint Venture

Real Estate Summary — As of December 31, 2011

 

Property Description

   Percent
owned
by Cedar
    State    GLA      %
occupied
    Average
base rent  per
leased sq. ft.
     Major Tenants (a)  
               
                Name    GLA  

Connecticut

                  

Montville Commons

     20   CT      117,916         97.5   $ 15.00       Stop & Shop      63,000   

Stop & Shop Plaza

     20   CT      54,510         100.0     16.69       Stop & Shop      54,510   
       

 

 

            

Total Connecticut

          172,426         98.3     15.54         
       

 

 

            

Maryland

                  

Marlboro Crossroads

     20   MD      67,975         100.0     15.07       Giant Foods      60,951   
       

 

 

            

Massachusetts

                  

Franklin Village Plaza

     20   MA      304,347         93.2     19.72       Stop & Shop      75,000   
                Marshalls      26,890   
                Team Fitness      15,807   

Northwoods Crossing

     20   MA      159,562         100.0     11.70       BJ’s Wholesale Club      115,367   
                Tractor Supply      19,097   

Raynham Commons

     20   MA      176,609         97.7     11.57       Shaw’s      60,748   
                Marshall’s      25,752   
                JoAnn Fabrics      15,775   
       

 

 

            

Total Massachusetts

          640,518         96.2     15.36         
       

 

 

            

New Jersey

                  

Cross Keys Place

     20   NJ      148,173         100.0     16.21       Sports Authority      42,000   
                Bed Bath & Beyond      35,005   
                AC Moore      21,305   
                Old Navy      19,234   
                Petco      16,500   

Sunrise Plaza

     20   NJ      261,060         97.1     7.63       Home Depot      130,601   
                Kohl’s Department Store      96,171   
                Staples      20,388   
       

 

 

            

Total New Jersey

          409,233         98.2     10.79         
       

 

 

            

Pennsylvania

                  

Blue Mountain Commons

     20   PA      123,353         92.6     25.50       Giant Foods      97,707   

Columbus Crossing

     20   PA      142,166         100.0     17.21       Super Fresh      61,506   
                Old Navy      25,000   
                AC Moore      22,000   

Creekview Plaza

     20   PA      136,423         100.0     15.36       Giant Foods      48,966   
                L.A. Fitness      38,000   
                Bed Bath & Beyond      25,000   

Exeter Commons

     20   PA      361,321         97.9     12.84       Lowe’s      171,069   
                Giant Foods      81,715   
                Staples      18,008   

Gettysburg Marketplace

     20   PA      82,784         93.9     20.23       Giant Foods      66,674   

Loyal Plaza

     20   PA      293,825         98.3     8.06       K-Mart      102,558   
                Giant Foods      66,935   
                Staples      20,555   

Monroe Marketplace

     20   PA      340,930         96.2     10.52       Giant Food      79,500   
                Kohl’s Department Store      68,430   
                Dick’s Sporting Goods      51,119   
                Best Buy      22,504   
                Bed Bath & Beyond      21,324   
                Michael’s      20,649   
                Pet Smart      18,156   

Northland Center

     20   PA      108,260         97.6     9.83       Giant Foods      65,075   

Pitney Road Plaza

     20   PA      45,915         100.0     19.75       Best Buy      45,915   

Sunset Crossing

     20   PA      74,142         88.7     14.52       Giant Foods      54,332   

Town Square Plaza

     20   PA      127,678         100.0     13.01       Giant Foods      75,727   
                A.C. Moore      21,600   
                Pet Smart      18,343   

York Marketplace

     20   PA      305,410         96.1     8.53       Lowe’s      125,353   
                Giant Foods      74,600   
                Office Max      23,500   
                Super Shoes      20,000   
       

 

 

            

Total Pennsylvania

          2,142,207         97.1     12.70         
       

 

 

            

Virginia

                  

New River Valley

     20   VA      164,663         96.1     13.78       Best Buy      30,041   
                Ross Stores      30,037   
                Bed Bath & Beyond      24,152   
                Staples      20,443   
                Petsmart      17,878   
                Old Navy      15,413   

Towne Crossing

     20   VA      111,016         90.6     15.29       Bed Bath & Beyond      40,000   
                Michael’s      20,000   

Total Virginia

          275,679         93.9     14.37         
       

 

 

            

Total Cedar/RioCan Joint Venture

          3,708,038         96.9   $ 13.24         
       

 

 

            

 

(a) Major tenants are determined as tenants with 15,000 or more sq.ft of GLA.

 

23


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Cedar/RioCan Joint Venture

Summary of Outstanding Debt

 

                   Stated contract amounts  

Property

   Maturity
Date
     Interest
rate
    December 31,
2011
    December 31,
2010
 

Raynham Commons

     Mar 2014         5.6   $ 14,200,000      $ 14,200,000   

Columbus Crossing

     Jun 2014         6.8     16,308,000        16,604,000   

Blue Mountain Commons

     Jul 2015         5.0     17,379,000        17,646,000   

Sunset Crossing

     Jul 2015         5.0     4,167,000        4,231,000   

Town Square Plaza

     Jul 2015         5.0     10,757,000        10,922,000   

Creekview Plaza

     Oct 2015         4.8     14,183,000        14,398,000   

Monroe Marketplace

     Oct 2015         4.8     22,696,000        23,040,000   

New River Valley

     Oct 2015         4.8     14,903,000        15,127,000   

Pitney Road Valley

     Oct 2015         4.8     5,978,000        6,068,000   

Sunrise Plaza

     Oct 2015         4.8     13,491,000        13,695,000   

Northwoods Crossing

     Feb 2016         6.4     14,182,000        —     

Franklin Village

     Aug 2016         4.1     43,751,000        43,500,000   

Stop & Shop Plaza

     Apr 2017         6.2     6,870,000        6,950,000   

Exeter Commons

     Aug 2020         5.3     29,436,000        29,863,000   

Cross Keys Place

     Dec 2020         5.1     14,401,000        14,600,000   

Gettysburg Marketplace

     Dec 2020         5.0     10,765,000        10,918,000   

Marlboro Crossroads

     Dec 2020         5.1     6,781,000        6,875,000   

Northland Center

     Dec 2020         5.0     6,209,000        6,298,000   

Towne Crossings

     Dec 2020         5.0     10,304,000        10,450,000   

York Marketplace

     Dec 2020         5.0     15,836,000        16,060,000   

Montville Commons

     Jan 2021         5.8     10,393,000        —     

Loyal Plaza

     Jul 2021         5.0     14,717,000        12,388,000   
       

 

 

   

 

 

 

Total mortgages at stated contract amounts

     5.0 years         5.1     317,707,000        293,833,000   
     [weighted average]       

Unamortized discount

          (414,000     (433,000
       

 

 

   

 

 

 

Total mortgage debt (including unamortized discount)

  

  $ 317,293,000      $ 293,400,000   
       

 

 

   

 

 

 

Cedar’s pro-rata share of total debt

  

     $ 63,459,000      $ 58,680,000   
       

 

 

   

 

 

 

 

24


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Cedar/RioCan Joint Venture

Summary of Debt Maturities

As of December 31, 2011

 

Maturity

schedule

by year

   Cedar pro-rata share of:      RioCan pro-rata share of:      Cedar/RioCan
Total
 
   Scheduled
Amortization
     Balloon
Payments
     Total      Scheduled
Amortization
     Balloon
Payments
     Total     

2012

   $ 971,000       $ —         $ 971,000       $ 3,884,000       $ —         $ 3,884,000       $ 4,855,000   

2013

     1,021,000         —           1,021,000         4,084,000         —           4,084,000         5,105,000   

2014

     1,040,000         5,941,000         6,981,000         4,160,000         23,763,000         27,923,000         34,904,000   

2015

     937,000         19,411,000         20,348,000         3,747,000         77,642,000         81,389,000         101,737,000   

2016

     3,049,000         7,990,000         11,039,000         12,194,000         31,960,000         44,154,000         55,193,000   

2017

     473,000         1,271,000         1,744,000         1,890,000         5,085,000         6,975,000         8,719,000   

2018

     465,000         —           465,000         1,861,000         —           1,861,000         2,326,000   

2019

     503,000         —           503,000         2,014,000         —           2,014,000         2,517,000   

2020

     385,000         15,758,000         16,143,000         1,541,000         63,034,000         64,575,000         80,718,000   

2021

     —           4,244,000         4,244,000         —           16,975,000         16,975,000         21,219,000   

Thereafter

     —           —           —           —           —           —           —     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 
   $ 8,844,000       $ 54,615,000       $ 63,459,000       $ 35,375,000       $ 218,459,000       $ 253,834,000       $ 317,293,000   
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

 

25


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Cedar/RioCan Joint Venture

Significant 2011 Acquisitions and Dispositions

Acquisitions

 

Property

   Location    GLA /
Acreage
     Date
Acquired
     Purchase
Price
 

Northwoods Crossing

   Taunton, MA      159,562         4/15/2011       $ 23,400,000   

Dispositions

 

Property

   Location    GLA /
Acreage
   Date
Sold
   Sales
Price

None

           

 

26


 

LOGO

Properties Held For Sale/Conveyance


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Summary of Real Estate Held for Sale/Conveyance

As of December 31, 2011

 

                               Average              
            Percent            %     base rent per      Major Tenants (a)  

Property Description

   State      owned     GLA      occupied     leased sq. ft.      Name    GLA  

Ohio Discount Drug Mart Portfolio

                  

Gahanna Discount Drug Mart Plaza

     OH         100     48,667         85.7     14.10       Discount Drug Mart      24,592   

Grove City Discount Drug Mart Plaza

     OH         100     40,848         64.5     11.06       Discount Drug Mart      24,596   

Hilliard Discount Drug Mart Plaza

     OH         100     40,988         80.3     10.61       Discount Drug Mart      24,592   

Westlake Discount Drug Mart Plaza

     OH         100     55,775         88.0     5.83       BG Storage      24,600   
                Discount Drug Mart      24,480   
       

 

 

            

Total Ohio Discount Drug Mart Portfolio

          186,278         80.5     10.10         
       

 

 

            

Single-Tenant/Triple-Net-Lease Properties

                  

CVS at Bradford

     OH         100     10,722         100.0     12.80       CVS      10,722   

CVS at Celina

     OH         100     10,195         100.0     18.54       CVS      10,195   

CVS at Erie

     OH         100     10,125         100.0     16.50       CVS      10,125   

CVS at Naugatuck

     CT         50     13,225         100.0     35.01       CVS      13,225   

CVS at Portage Trail

     OH         100     10,722         100.0     13.00       CVS      10,722   

FirstMerit Bank at Akron

     OH         100     3,200         100.0     23.51       FirstMerit Bank      3,200   

McCormick Place

     OH         100     46,000         100.0     4.50       Sam Levin Furniture      46,000   

Rite Aid at Massillon

     OH         100     10,125         100.0     18.99       Rite Aid      10,125   
       

 

 

            

Total Single-Tenant/Triple-Net-Lease Properties

          114,314         100.0     13.74         
       

 

 

            

Malls

                  

Columbia Mall

     PA         100     348,358         86.0     4.26       Sears      64,264   
                Dunham Sports      61,178   
                Bon-Ton      45,000   
                J.C. Penny      34,076   

Shore Mall

     NJ         100     459,058         99.4     7.44       Boscov’s      172,200   
                Burlington Coat Factory      85,000   

The Point at Carlisle

     PA         100     182,859         88.1     6.69       Bon-Ton      59,925   
                Office Max      22,645   
                Dunham Sports      21,300   
                Dollar Tree      16,300   
       

 

 

            

Total Malls

          990,275         92.6     6.27         
       

 

 

            

Other Non-Core Assets

                  

Dunmore Shopping Center

     PA         100     101,000         66.2     3.69       Enyon Furniture Outlet      40,000   
                Big Lots      26,902   

Heritage Crossing

     PA         60 % (b)      39,048         72.0     23.59       Walgreens      14,748   

Oakhurst Plaza

     PA         100     111,869         61.9     13.14       Gold’s Gym      31,699   

Roosevelt II

     PA         100     180,088         0.0     —         Vacant      N/A   

Stadium Plaza

     MI         100     77,688         100.0     7.63       Hobby Lobby Stores      54,650   
       

 

 

            

Total Other Non-Core Assets

          509,693         47.5     9.97         
       

 

 

            

Homburg Joint Venture:

                  

Aston Center

     PA         20     55,000         100.0     25.45       Giant Foods      55,000   

Ayr Town Center

     PA         20     58,000         94.5     15.36       Giant Foods      52,400   

Parkway Plaza

     PA         20     111,028         92.6     14.59       Giant Foods      71,335   

Pennsboro Commons

     PA         20     107,384         85.4     14.61       Giant Foods      66,224   

Scott Town Center

     PA         20     67,933         94.1     18.21       Giant Foods      54,333   

Spring Meadow Shopping Center

     PA         20     70,350         100.0     20.23       Giant Foods      67,400   

Stonehedge Square

     PA         20     88,677         97.1     12.21       Nell’s Market      51,687   
       

 

 

            

Total Homburg Joint Venture

          558,372         94.0     16.62         
       

 

 

            

Total Properties Held for Sale

          2,358,932         82.6   $ 10.25         
       

 

 

            

Land Parcels Previously Acquired for Development

                  

Seven land parcels in Pennsylvania

     PA         100     84 acres              

Shore Mall

     NJ         100     50 acres              

Trindle Springs

     NY         100     2 acres              

Wyoming

     MI         100     12 acres              
       

 

 

            

Total Land Parcels Previously Acquired for Development

          148 acres              
       

 

 

            

 

(a) Major tenants are determined as tenants with 15,000 or more sq.ft. of GLA, tenants at single-tenant properties, or the largest tenant at a property.
(b) The Company has included 100% of this joint venture’s result of operations in its-pro-rata calculations, based on the terms of the related joint venture agreement.

 

28


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Properties Held for Sale/Conveyance — Summary of Outstanding Debt

 

                        Stated contract amounts  

Property

   Percent
Owned
    Maturity
Date
     Interest
rate (a)
    Dec 31,
2011
     Dec 31,
2010
 

Fixed-rate mortgages:

            

Roosevelt II

     100     Mar 2012         6.5 % (c)    $ 12,865,000       $ 12,940,000   

Spring Meadow Shopping Center

     20     Nov 2014         5.9     12,053,000         12,279,000   

Ayr Town Center

     20     Jun 2015         5.6     6,926,000         7,056,000   

Scott Town Center

     20     Aug 2015         4.9     8,521,000         8,697,000   

Aston Center

     20     Nov 2015         5.9     12,148,000         12,358,000   

Pennsboro Commons

     20     Mar 2016         5.5     10,578,000         10,769,000   

Gahanna DDM

     100     Nov 2016         5.8 % (c)      4,845,000         4,924,000   

Westlake DDM

     100     Dec 2016         5.6 % (c)      3,113,000         3,165,000   

CVS at Bradford

     100     Mar 2017         7.1     564,000         649,000   

Parkway Plaza

     20     May 2017         5.5     14,300,000         14,300,000   

Stonehedge Square

     20     Jul 2017         6.2     8,700,000         8,700,000   

CVS at Portage Trail

     100     Aug 2017         7.8     612,000         694,000   

McCormick Place

     100     Aug 2017         6.1 % (c)      2,550,000         2,587,000   

CVS at Erie

     100     Nov 2018         7.1     857,000         950,000   

CVS at Naugatuck

     50     Nov 2019         5.3     2,348,000         2,402,000   

CVS at Celina

     100     Jan 2020         7.5     1,120,000         1,210,000   

Rite Aid at Massillon

     100     Jan 2020         7.7     1,111,000         1,201,000   

Centerville DDM (b)

     100     n/a         n/a        —           2,743,000   

Clyde DDM (b)

     100     n/a         n/a        —           1,903,000   

CVS at Kingston (b)

     100     n/a         n/a        —           3,128,000   

CVS at Kinderhook (b)

     100     n/a         n/a        —           2,429,000   

Fairfield Plaza (b)

     100     n/a         n/a        —           5,009,000   

Lodi DDM (b)

     100     n/a         n/a        —           2,319,000   

Ontario DDM (b)

     100     n/a         n/a        —           2,141,000   

Pickerington DDM (b)

     100     n/a         n/a        —           4,072,000   

Polaris DDM (b)

     100     n/a         n/a        —           4,369,000   

Shelby DDM (b)

     100     n/a         n/a        —           2,141,000   
         

 

 

    

 

 

 

Total fixed-rate mortgages

       3.9 years         5.8     103,211,000         135,135,000   
       [weighted average]        

Variable-rate mortgage:

            

Shore Mall

     100     Sept 2012         5.9     18,900,000         21,000,000   
         

 

 

    

 

 

 

Total mortgages at stated contract amounts

       3.5 years         5.9     122,111,000         156,135,000   
       [weighted average]        

Unamortized premium

            493,000         856,000   
         

 

 

    

 

 

 

Total mortgage debt (including unamortized premium)

          $ 122,604,000       $ 156,991,000   
         

 

 

    

 

 

 

Cedar’s pro-rata share of total debt

          $ 62,703,000       $ 91,260,000   
         

 

 

    

 

 

 

 

(a) For variable rate debt, rate in effect as of December 31, 2011.
(b) Property was sold during 2011.
(c) With respect to the Company’s plans to convey these properties to their respective lenders, until such conveyances are completed, interest will be recorded (but not paid) at approximately 500 basis points higher than the stated rates.

 

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CEDAR REALTY TRUST, INC.

Properties Held for Sale/Conveyance — Summary of Debt Maturities

As of December 31, 2011

 

Maturity    Cedar pro-rata share of:      JV Partners pro-rata share of:         

schedule

by year

   Scheduled
Amortization
     Balloon
Payments
     Total      Scheduled
Amortization
     Balloon
Payments
     Total      Total  

2012

   $ 991,000       $ 31,765,000       $ 32,756,000       $ 971,000       $ —         $ 971,000       $ 33,727,000   

2013

     1,073,000         —           1,073,000         1,140,000         —           1,140,000         2,213,000   

2014

     1,131,000         2,267,000         3,398,000         1,161,000         9,069,000         10,230,000         13,628,000   

2015

     1,106,000         5,091,000         6,197,000         826,000         20,364,000         21,190,000         27,387,000   

2016

     1,008,000         9,137,000         10,145,000         336,000         7,730,000         8,066,000         18,211,000   

2017

     690,000         6,594,000         7,284,000         151,000         17,184,000         17,335,000         24,619,000   

2018

     527,000         —           527,000         41,000         —           41,000         568,000   

2019

     401,000         892,000         1,293,000         36,000         892,000         928,000         2,221,000   

2020

     30,000         —           30,000         —           —           —           30,000   

2021

     —           —           —           —           —           —           —     

Thereafter

     —           —           —           —           —           —           —     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 
   $ 6,957,000       $ 55,746,000       $ 62,703,000       $ 4,662,000       $ 55,239,000       $ 59,901,000       $ 122,604,000   
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

 

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CEDAR REALTY TRUST, INC.

Portfolio Map

As of December 31, 2011

 

LOGO

 

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CEDAR REALTY TRUST, INC.

Non-GAAP Financial Disclosures

Use of Funds From Operations (“FFO”)

FFO is a widely-recognized non-GAAP financial measure for REITs that the Company believes, when considered with financial statements determined in accordance with GAAP, is useful to investors in understanding financial performance and providing a relevant basis for comparison among REITs. In addition, FFO is useful to investors as it captures features particular to real estate performance by recognizing that real estate generally appreciates over time or maintains residual value to a much greater extent than do other depreciable assets. Investors should review FFO, along with GAAP net income, when trying to understand a REIT’s operating performance. The Company considers FFO an important supplemental measure of its operating performance and believes that it is frequently used by securities analysts, investors and other interested parties in the evaluation of REITs.

The Company computes FFO in accordance with the “White Paper” published by the National Association of Real Estate Investment Trusts (“NAREIT”), which defines FFO as net income applicable to common shareholders (determined in accordance with GAAP), excluding gains or losses from debt restructurings and sales of properties, plus real estate-related depreciation and amortization, and after adjustments for partnerships and joint ventures (which are computed to reflect FFO on the same basis). In addition, NAREIT has recently clarified its computation of FFO so as to exclude impairment charges for all periods presented. FFO does not represent cash generated from operating activities and should not be considered as an alternative to net income applicable to common shareholders or to cash flow from operating activities. FFO is not indicative of cash available to fund ongoing cash needs, including the ability to make cash distributions. Although FFO is a measure used for comparability in assessing the performance of REITs, as the NAREIT White Paper only provides guidelines for computing FFO, the computation of FFO may vary from one company to another.

The Company also presents “Recurring FFO”, which excludes certain items that are not indicative of the results provided by the Company’s operating portfolio and that affect the comparability of the Company’s period-over-period performance, such as management transition charges and employee termination costs, the accelerated write-off of deferred financing costs, mark-to-market adjustments related to stock-based compensation, impairment charges, the write-off of the interest in an unconsolidated joint venture, acquisition transaction costs, and costs related to terminated projects.

Use of Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization (“EBITDA”)

EBITDA is another widely-recognized non-GAAP financial measure that the Company believes, when considered with financial statements determined in accordance with GAAP, is useful to investors and lenders in understanding financial performance and providing a relevant basis for comparison among other companies, including REITs. While EBITDA should not be considered as a substitute for net income attributable to the Company’s common shareholders, net operating income, cash flow from operating activities, or other income or cash flow data prepared in accordance with GAAP, the Company believes that EBITDA may provide additional information with respect to the Company’s performance or ability to meet its future debt service requirements, capital expenditures and working capital requirements. The Company computes EBITDA by excluding interest expense and amortization of deferred financing costs, and depreciation and amortization, from income from continuing operations.

The Company also presents “Adjusted EBITDA”, which excludes certain items that are not indicative of the results provided by the Company’s operating portfolio and that affect the comparability of the Company’s period-over-period performance, such as mark-to-market adjustments relating to stock-based compensation, impairment charges and the write-off of the interest in an unconsolidated joint venture, management transition charges, and acquisition transaction costs, and costs related to terminated projects. The ratios of debt to Adjusted EBITDA, Adjusted EBITDA to interest expense, and Adjusted EBITDA to fixed charges are additional related measures of financial performance. Because EBITDA from one company to another excludes some, but not all, items that affect net income, the computations of EBITDA may vary from one company to another.

 

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