Exhibit 99.2

 

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Supplemental Financial Information

March 31, 2012

(unaudited)

Cedar Realty Trust, Inc.

44 South Bayles Avenue

Port Washington, NY 11050-3765

Tel: (516) 767-6492 Fax: (516) 767-6497

www.cedarrealtytrust.com


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Supplemental Financial Information

March 31, 2012

(unaudited)

TABLE OF CONTENTS

 

Consolidated Financial Information

  

Consolidated Balance Sheets

     3   

Consolidated Statements of Operations

     4   

Supporting Schedules to Consolidated Statements

     5-6   

Funds from Operations and Additional Disclosures

     7   

Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization

     8   

Summary of Outstanding Debt

     9-10   

Summaries of Debt Maturities

     11   

Consolidated Operating Portfolio Information

  

Real Estate Summary

     12-14   

Leasing Activity

     15   

Tenant Concentration

     16   

Lease Expirations

     17   

Property Net Operating Income

     18   

Dispositions

     19   

Unconsolidated Cedar/RioCan Joint Venture

  

Balance Sheets

     21   

Statements of Income

     22   

Real Estate Summary

     23   

Summary of Outstanding Debt

     24   

Summary of Debt Maturities

     25   

Properties Held for Sale/Conveyance

  

Real Estate Summary

     27   

Summary of Outstanding Debt

     28   

Summary of Debt Maturities

     29   

Portfolio Map

     30   

Non-GAAP Financial Disclosures

     31   

Forward-Looking Statements

The information contained in this Supplemental Financial Information is unaudited and does not purport to disclose all items required by accounting principles generally accepted in the United States (“GAAP”). In addition, statements made or incorporated by reference herein may include certain “forward-looking statements” within the meaning of Section 27A of the Securities Act of 1933 and Section 21E of the Securities Exchange Act of 1934 and, as such, may involve known and unknown risks, uncertainties and other factors which may cause the Company’s actual results, performance or achievements to be materially different from future results, performance or achievements expressed or implied by such forward-looking statements. Forward-looking statements, which are based on certain assumptions and describe the Company’s future plans, strategies and expectations, are generally identifiable by use of the words “may”, “will”, “should”, “estimates”, “projects”, "anticipates", "believes", "expects", "intends", "future", and words of similar import, or the negative thereof. Factors which could have a material adverse effect on the operations and future prospects of the Company include, but are not limited to, those set forth under the heading “Risk Factors” in the Company’s Annual Report on Form 10-K. Accordingly, the information contained herein should be read in conjunction with the Company’s Form 10-K for the year ended December 31, 2011 and Form 10-Q for the quarter ended March 31, 2012.

 

2


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Consolidated Balance Sheets

 

     March 31,     December 31,  
     2012     2011  

Assets:

    

Real estate

    

Land

   $ 268,941,000      $ 268,982,000   

Buildings and improvements

     1,103,115,000        1,099,456,000   
  

 

 

   

 

 

 
     1,372,056,000        1,368,438,000   

Less accumulated depreciation

     (212,535,000     (197,578,000
  

 

 

   

 

 

 

Real estate, net

     1,159,521,000        1,170,860,000   

Real estate held for sale/conveyance

     196,453,000        207,553,000   

Investment in Cedar/RioCan joint venture

     43,134,000        44,743,000   

Cash and cash equivalents

     10,805,000        12,070,000   

Restricted cash

     14,833,000        14,707,000   

Receivables

     25,519,000        26,127,000   

Other assets and deferred charges, net

     34,167,000        33,804,000   

Assets relating to real estate held for sale/conveyance

     —          2,299,000   
  

 

 

   

 

 

 

Total assets

   $ 1,484,432,000      $ 1,512,163,000   
  

 

 

   

 

 

 

Liabilities and equity:

    

Mortgage loans payable

   $ 586,194,000      $ 588,516,000   

Mortgage loans payable—real estate held for sale/conveyance

     114,160,000        123,115,000   

Secured credit facilities

     165,074,000        166,317,000   

Accounts payable and accrued liabilities

     31,200,000        32,404,000   

Unamortized intangible lease liabilities

     33,727,000        35,017,000   

Liabilities relating to real estate held for sale/conveyance

     6,339,000        6,406,000   
  

 

 

   

 

 

 

Total liabilities

     936,694,000        951,775,000   
  

 

 

   

 

 

 

Noncontrolling interest—limited partners’ mezzanine OP Units

     668,000        4,616,000   

Commitments and contingencies

     —          —     

Equity:

    

Cedar Realty Trust, Inc. shareholders’ equity:

    

Preferred stock

     158,575,000        158,575,000   

Common stock and other shareholders’ equity

     329,338,000        335,268,000   
  

 

 

   

 

 

 

Total Cedar Realty Trust, Inc. shareholders’ equity

     487,913,000        493,843,000   
  

 

 

   

 

 

 

Noncontrolling interests:

    

Minority interests in consolidated joint ventures

     55,934,000        56,511,000   

Limited partners’ OP Units

     3,223,000        5,418,000   
  

 

 

   

 

 

 

Total noncontrolling interests

     59,157,000        61,929,000   
  

 

 

   

 

 

 

Total equity

     547,070,000        555,772,000   
  

 

 

   

 

 

 

Total liabilities and equity

   $ 1,484,432,000      $ 1,512,163,000   
  

 

 

   

 

 

 

 

3


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Consolidated Statements of Operations

 

     Three months ended March 31,  
     2012     2011  

Revenues:

    

Rents

   $ 26,695,000      $ 25,673,000   

Expense recoveries

     6,963,000        8,153,000   

Other

     819,000        684,000   
  

 

 

   

 

 

 

Total revenues

     34,477,000        34,510,000   
  

 

 

   

 

 

 

Property operating expenses:

    

Operating, maintenance and management

     6,376,000        8,426,000   

Real estate and other property-related taxes

     4,393,000        4,155,000   
  

 

 

   

 

 

 

Total property operating expenses

     10,769,000        12,581,000   
  

 

 

   

 

 

 

Property operating income

     23,708,000        21,929,000   
  

 

 

   

 

 

 

Other expenses:

    

General and administrative

     3,625,000        2,694,000   

Acquisition transaction costs and terminated projects

     —          1,169,000   

Depreciation and amortization

     15,726,000        8,720,000   
  

 

 

   

 

 

 

Total other expenses

     19,351,000        12,583,000   
  

 

 

   

 

 

 

Operating income

     4,357,000        9,346,000   
  

 

 

   

 

 

 

Non-operating income and expense:

    

Interest expense, including amortization of deferred financing costs

     (10,179,000     (10,491,000

Accelerated write-off of deferred financing costs

     (2,607,000     —     

Interest income

     62,000        48,000   

Equity in income of unconsolidated joint ventures

     445,000        791,000   

Gain on sales

     —          28,000   
  

 

 

   

 

 

 

Total non-operating income and expense

     (12,279,000     (9,624,000
  

 

 

   

 

 

 

(Loss) before discontinued operations

     (7,922,000     (278,000
  

 

 

   

 

 

 

Discontinued operations:

    

Income from operations

     1,459,000        1,471,000   

Impairment reversals/(charges)

     1,138,000        (10,286,000

Gain on sales

     457,000        —     
  

 

 

   

 

 

 

Total discontinued operations

     3,054,000        (8,815,000
  

 

 

   

 

 

 

Net loss

     (4,868,000     (9,093,000
  

 

 

   

 

 

 

Less, net (income) loss attributable to noncontrolling interests:

    

Minority interests in consolidated joint ventures

     (1,046,000     25,000   

Limited partners’ interest in Operating Partnership

     105,000        260,000   
  

 

 

   

 

 

 

Total net (income) loss attributable to noncontrolling interests

     (941,000     285,000   
  

 

 

   

 

 

 

Net loss attributable to Cedar Realty Trust, Inc.

     (5,809,000     (8,808,000

Preferred distribution requirements

     (3,531,000     (3,501,000
  

 

 

   

 

 

 

Net loss attributable to common shareholders

   $ (9,340,000   $ (12,309,000
  

 

 

   

 

 

 

Per common share attributable to common shareholders (basic and diluted):

    

Continuing operations

   $ (0.17   $ (0.05

Discontinued operations

     0.03      $ (0.13
  

 

 

   

 

 

 
   $ (0.14   $ (0.18
  

 

 

   

 

 

 

Weighted average number of common shares outstanding:

    

Basic

     67,535,000        67,227,000   
  

 

 

   

 

 

 

Diluted

     67,535,000        67,227,000   
  

 

 

   

 

 

 

 

4


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Supporting Schedules to Consolidated Statements

Balance Sheets Detail

 

     March 31,     December 31,  
     2012     2011  

Construction in process (included in building and improvements)

   $ 8,845,000      $  24,475,000   
  

 

 

   

 

 

 

Receivables

    

Rents and other tenant receivables, net

   $ 6,576,000      $ 6,882,000   

Straight-line rents

     13,652,000        13,435,000   

Other

     5,291,000        5,810,000   
  

 

 

   

 

 

 
   $ 25,519,000      $ 26,127,000   
  

 

 

   

 

 

 

Other assets and deferred charges, net

    

Lease origination costs

   $ 14,464,000      $ 14,266,000   

Financing costs

     6,968,000        6,249,000   

Prepaid expenses

     5,362,000        5,857,000   

Investments related to deferred compensation liabilities

     3,754,000        3,562,000   

Property and other deposits

     1,466,000        1,430,000   

Leasehold improvements, furniture and fixtures

     998,000        1,035,000   

Other

     1,155,000        1,405,000   
  

 

 

   

 

 

 
   $ 34,167,000      $ 33,804,000   
  

 

 

   

 

 

 

Minority interests in consolidated joint ventures

    

Operating joint venture properties:

    

New London Mall and San Souci Plaza

     6,515,000        6,805,000   

Upland Square

     1,048,000        1,048,000   

Homburg (two properties)

     12,927,000        13,909,000   

Held-for-sale joint venture properties:

    

Homburg (seven properties)

     35,525,000        34,774,000   

CVS at Naugatuck

     —          56,000   

Heritage Crossing

     (81,000     (81,000
  

 

 

   

 

 

 
   $ 55,934,000      $ 56,511,000   
  

 

 

   

 

 

 

 

5


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Supporting Schedules to Consolidated Statements

Statements of Operations Detail

 

     Three months ended March 31,  
     2012     2011  

Rents

    

Base rents

   $ 24,832,000      $ 23,962,000   

Percentage rent

     290,000        164,000   

Straight-line rents

     315,000        382,000   

Amortization of intangible lease liabilities

     1,258,000        1,165,000   
  

 

 

   

 

 

 
   $ 26,695,000      $ 25,673,000   
  

 

 

   

 

 

 

RioCan management fees (included in other revenues)

   $ 645,000      $ 534,000   
  

 

 

   

 

 

 

Equity in income of unconsolidated joint ventures:

    

Cedar/RioCan

   $ 445,000      $ 324,000   

Philadelphia redevelopment project

     —          467,000   
  

 

 

   

 

 

 
   $ 445,000      $ 791,000   
  

 

 

   

 

 

 

Net (income) loss attributable to noncontrolling interests—minority interests in consolidated joint ventures

    

Operating joint venture properties:

    

New London Mall and San Souci Plaza

   $ 201,000      $ 195,000   

Homburg (two properties)

     (148,000     (132,000

Held-for-sale joint venture properties:

    

Homburg (seven properties)

     (776,000     (227,000

CVS at Naugatuck

     (323,000     (1,000

Columbia Mall

     —          190,000   
  

 

 

   

 

 

 
   $ (1,046,000   $ 25,000   
  

 

 

   

 

 

 

 

6


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Funds From Operations and Additional Disclosures

 

     Three months ended March 31,  
     2012     2011  

Net loss attributable to Company’s common shareholders

   $ (9,340,000   $ (12,309,000

Real estate depreciation and amortization

     15,680,000        10,410,000   

Limited partners’ interest

     (105,000     (260,000

Impairment (reversals)/charges

     (1,138,000     10,286,000   

Gain on sales

     (457,000     (28,000

Consolidated minority interest:

    

Share of income (loss)

     1,046,000        (25,000

Share of FFO

     (1,414,000     (1,504,000

Unconsolidated joint venture:

    

Share of income

     (445,000     (791,000

Share of FFO

     1,469,000        1,882,000   
  

 

 

   

 

 

 

Funds From Operations (“FFO”)

     5,296,000        7,661,000   

Adjustments for items affecting comparability:

    

Management transition charges and employee termination costs

     —          525,000   

Accelerated write-off of deferred financing costs

     2,607,000        —     

Share-based compensation mark-to-market adjustments

     30,000        (150,000

Acquisition transaction costs and terminated projects, including Company share from the Cedar/RioCan joint venture

     —          1,253,000   
  

 

 

   

 

 

 

Recurring Funds From Operations (“Recurring FFO”)

   $ 7,933,000      $ 9,289,000   
  

 

 

   

 

 

 

FFO per diluted share:

   $ 0.07      $ 0.11   
  

 

 

   

 

 

 

Recurring FFO per diluted share:

   $ 0.11      $ 0.14   
  

 

 

   

 

 

 

Weighted average number of diluted common shares:

    

Common shares

     70,565,000        67,227,000   

OP Units

     810,000        1,415,000   
  

 

 

   

 

 

 
     71,375,000        68,642,000   
  

 

 

   

 

 

 

Additional Disclosures (Pro-Rata Share):

    

Straight-line rents

   $ 397,000      $ 475,000   

Amortization of intangible lease liabilities

       1,371,000   

Non-real estate amortization

     715,000        1,080,000   

Share-based compensation other than mark-to-market adjustments

     891,000        979,000   

Maintenance capital expenditures

     840,000        409,000   

Development and redevelopment capital expenditures

     2,782,000        3,983,000   

Capitalized interest and financing costs

     295,000        324,000   

 

7


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization

 

     Three months ended March 31,  
     2012     2011  

EBITDA Calculation

    

(Loss) from continuing operations

   $ (7,922,000   $ (278,000

Add (deduct):

    

Interest expense and amortization of financing costs, net

     10,179,000        10,491,000   

Accelerated write-off of deferred financing costs

     2,607,000        —     

Depreciation and amortization

     15,726,000        8,720,000   

Minority interests share of consolidated joint venture EBITDA

     (3,090,000     (3,187,000

Discontinued operations:

    

Income from operations

     1,459,000        1,471,000   

Interest expense and amortization of financing costs, net

     1,966,000        2,333,000   

Depreciation and amortization

     21,000        1,765,000   

Pro-rata share attributable to unconsolidated joint ventures:

    

Depreciation and amortization

     1,023,000        1,028,000   

Interest expense

     887,000        1,081,000   
  

 

 

   

 

 

 

EBITDA

     22,856,000        23,424,000   

Adjustments for items affecting comparability:

    

Share-based compensation mark-to-market adjustments

     30,000        (150,000

Management transition charges and employee termination costs

     —          525,000   

Acquisition transaction costs and terminated projects, including Company share from the Cedar/RioCan joint venture

     —          1,253,000   
  

 

 

   

 

 

 

Adjusted EBITDA

   $ 22,886,000      $ 25,052,000   
  

 

 

   

 

 

 

Pro-rata share of outstanding debt

   $ 815,704,000      $ 844,429,000   
  

 

 

   

 

 

 

Fixed charges

    

Interest expense

   $ 11,764,000      $ 12,031,000   

Interest expense—consolidated minority interests share

     (1,659,000     (1,647,000

Interest expense—unconsolidated joint ventures

     887,000        1,081,000   
  

 

 

   

 

 

 

Interest Expense

   $ 10,992,000      $ 11,465,000   

Preferred dividend requirements

     3,531,000        3,501,000   

Pro-rata share of scheduled mortgage repayments

     2,640,000        2,238,000   
  

 

 

   

 

 

 

Fixed charges

   $ 17,163,000      $ 17,204,000   
  

 

 

   

 

 

 

Debt and Coverage Ratios

    

Debt to Adjusted EBITDA—annualized (a)

     8.8     8.6

Interest coverage ratio (Based on Adjusted EBITDA)

     2.1     2.2

Fixed charge coverage ratio (Based on Adjusted EBITDA)

     1.3     1.4

 

(a) Annualized EBITDA amounts have been adjusted as follows: (i) to exclude results for properties sold during each of the respective periods ($759,000 and $547,000) and (ii) 2012 further excludes $139,000 of results and $21.6 million of debt related to properties in the process of being conveyed to lenders, and (iii) 2011 further excludes $900,000 relating to a favorable legal settlement.

 

8


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Summary of Outstanding Debt

As of March 31, 2012

 

     Percent     Maturity      Interest     Stated  

Property

   Owned     Date      rate (a)     contract amounts  

Fixed-rate mortgages:

         

Consolidated Properties:

         

The Point

     100     Sep 2012         7.6   $ 16,138,000   

Carll’s Corner

     100     Nov 2012         5.6     5,622,000   

Washington Center Shoppes

     100     Dec 2012         5.9     8,287,000   

Fort Washington

     100     Jan 2013         5.4     5,501,000   

Fairview Plaza

     100     Feb 2013         5.7     5,223,000   

Academy Plaza

     100     Mar 2013         7.3     8,830,000   

General Booth Plaza

     100     Aug 2013         6.1     5,045,000   

Kempsville Crossing

     100     Aug 2013         6.1     5,694,000   

Port Richmond Village

     100     Aug 2013         6.5     14,086,000   

Smithfield Plaza

     100     Aug 2013         6.1     3,248,000   

Suffolk Plaza

     100     Aug 2013         6.1     4,272,000   

Virginia Little Creek

     100     Aug 2013         6.1     4,565,000   

Timpany Plaza

     100     Jan 2014         6.1     7,874,000   

Trexler Mall

     100     May 2014         5.5     20,456,000   

Coliseum Marketplace

     100     Jul 2014         6.1     11,426,000   

Fieldstone Marketplace

     20     Jul 2014         6.0     17,588,000   

King’s Plaza

     100     Jul 2014         6.0     7,501,000   

Liberty Marketplace

     100     Jul 2014         6.1     8,614,000   

Yorktowne Plaza

     100     Jul 2014         6.0     19,624,000   

Mechanicsburg Giant

     100     Nov 2014         5.5     8,928,000   

Elmhurst Square Shopping Center

     100     Dec 2014         5.4     3,872,000   

New London Mall

     40     Apr 2015         4.9     27,365,000   

Carbondale Plaza

     100     May 2015         6.4     4,839,000   

Oak Ridge Shopping Center

     100     May 2015         5.5     3,337,000   

Pine Grove Plaza

     100     Sep 2015         5.0     5,545,000   

Groton Shopping Center

     100     Oct 2015         5.3     11,616,000   

Southington Shopping Center

     100     Nov 2015         5.1     5,549,000   

Jordan Lane

     100     Dec 2015         5.5     12,567,000   

Oakland Mills

     100     Jan 2016         5.5     4,725,000   

Smithfield Plaza

     100     May 2016         6.2     6,867,000   

West Bridgewater

     100     Sep 2016         6.2     10,684,000   

Carman's Plaza

     100     Oct 2016         6.2     33,500,000   

Hamburg Commons

     100     Oct 2016         6.1     4,995,000   

Meadows Marketplace

     20     Nov 2016         5.6     9,957,000   

San Souci Plaza

     40     Dec 2016         6.2     27,200,000   

Camp Hill Shopping Center

     100     Jan 2017         5.5     64,857,000   

Golden Triangle

     100     Feb 2018         6.0     20,305,000   

East Chestnut

     100     Apr 2018         7.4     1,603,000   

Townfair Center

     100     Jul 2021         5.2     16,292,000   

Gold Star Plaza

     100     May 2019         7.3     1,883,000   

Newport Plaza

     100     Jan 2020         5.9     5,441,000   

Halifax Plaza

     100     Apr 2020         6.3     4,155,000   

Swede Square

     100     Nov 2020         5.5     10,417,000   

Colonial Commons

     100     Feb 2021         5.5     27,615,000   

Virginia Little Creek

     100     Sep 2021         8.0     340,000   

Metro Square

     100     Nov 2029         7.5     8,694,000   
         

 

 

 

Total Fixed-Rate Mortgages

       4.1 years         5.9     522,742,000   
         

 

 

 
       weighted average     

 

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CEDAR REALTY TRUST, INC.

Summary of Outstanding Debt (Continued)

As of March 31, 2012

 

     Percent     Maturity      Interest     Stated  

Property

   Owned     Date      rate (a)     contract amounts  

Variable-rate mortgage:

         

Upland Square

     100 % (b)      Oct 2013         3.0     63,547,000   
         

 

 

 

Total mortgages at stated contract amounts

       3.8 years         5.6     586,289,000   
    

 

weighted average

  

 

Unamortized discount/premium

            (95,000
         

 

 

 

Total mortgage debt (including unamortized discount/premium)

            586,194,000   
         

 

 

 

Corporate Credit Facility:

         

Revolving facility

       Jan 2015         3.1     90,074,000   

Term loan

       Jan 2016         3.1     75,000,000   
         

 

 

 
       3.3 years         3.1     165,074,000   
         

 

 

 
    

 

weighted average

  

 

Total Consolidated Debt (Excluding Heldfor Sale/Conveyance Mortgage Debt)

       3.7 years         5.0   $ 751,268,000   
         

 

 

 
    

 

weighted average

  

 

Pro-rata share of total debt reconciliation:

         

Total consolidated debt (excluding held for sale/conveyance mortgage debt)

  

  $ 751,268,000   

Less pro-rata share attributable to consolidated joint venture minority interests

  

    (54,401,000

Plus pro-rata share attributable to the unconsolidated Cedar/RioCan joint venture (c)

  

    63,219,000   

Plus pro-rata share attributable to properties held for sale/conveyance (d)

  

    55,618,000   
         

 

 

 

Pro-rata share of total debt

          $ 815,704,000   
         

 

 

 

Pro-rata share of fixed debt

          $ 568,183,000   

Pro-rata share of variable debt

            247,521,000   
         

 

 

 

Pro-rata share of total debt

          $ 815,704,000   
         

 

 

 

Percentage of pro-rata fixed debt

            69.7

Percentage of pro-rata variable debt

            30.3
         

 

 

 
            100.0
         

 

 

 

 

(a) For variable rate debt, rate in effect as of March 31, 2012.
(b) The Company has included 100% of this joint venture’s debt in its pro-rata calculations, based on a loan guaranty and/or the terms of the related joint venture agreement.
(c) See “Summary of Outstanding Joint Venture Debt.”
(d) See “Summary of Outstanding Debt—Held for Sale Properties.”

 

10


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Summaries of Debt Maturities

As of March 31, 2012

 

Consolidated Properties Including Properties Held for Sale

 
Maturity   Cedar pro-rata share of:     JV Partners pro-rata share of:        
schedule   Scheduled     Balloon     Credit           Scheduled     Balloon              

by year

  Amortization     Payments     Facility     Total     Amortization     Payments     Total     Total  

2012

  $ 6,776,000      $ 59,643,000      $ —        $ 66,419,000      $ 964,000      $ —        $ 964,000      $ 67,383,000   

2013

    8,458,000        117,107,000  (a)      —          125,565,000        1,410,000        —          1,410,000        126,975,000   

2014

    5,956,000        89,421,000        —          95,377,000        1,279,000        22,571,000        23,850,000        119,227,000   

2015

    4,642,000        61,476,000        90,074,000        156,192,000        916,000        36,783,000        37,699,000        193,891,000   

2016

    4,589,000        80,657,000        75,000,000        160,246,000        449,000        31,275,000        31,724,000        191,970,000   

2017

    2,675,000        67,072,000        —          69,747,000        112,000        17,184,000        17,296,000        87,043,000   

2018

    1,980,000        32,905,000        —          34,885,000        —            —          34,885,000   

2019

    1,600,000        408,000        —          2,008,000        —          —          —          2,008,000   

2020

    1,419,000        12,169,000        —          13,588,000        —          —          —          13,588,000   

2021

    604,000        22,383,000        —          22,987,000        —          —          —          22,987,000   

Thereafter

    4,999,000        472,000        —          5,471,000        —          —          —          5,471,000   
 

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 
  $ 43,698,000      $ 543,713,000      $ 165,074,000      $ 752,485,000      $ 5,130,000      $ 107,813,000      $ 112,943,000      $ 865,428,000   
 

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Consolidated Properties Excluding Properties Held for Sale

 
Maturity   Cedar pro-rata share of:     JV Partners pro-rata share of:        
schedule   Scheduled     Balloon     Credit           Scheduled     Balloon              

by year

  Amortization     Payments     Facility     Total     Amortization     Payments     Total     Total  

2012

  $ 6,577,000      $ 29,638,000      $ —        $ 36,215,000      $ 207,000      $ —        $ 207,000      $ 36,422,000   

2013

    8,127,000        117,107,000  (a)      —          125,234,000        302,000        —          302,000        125,536,000   

2014

    5,616,000        87,154,000        —          92,770,000        151,000        13,502,000        13,653,000        106,423,000   

2015

    4,383,000        56,385,000        90,074,000        150,842,000        125,000        16,419,000        16,544,000        167,386,000   

2016

    3,707,000        71,520,000        75,000,000        150,227,000        150,000        23,545,000        23,695,000        173,922,000   

2017

    2,600,000        60,478,000        —          63,078,000        —          —          —          63,078,000   

2018

    1,964,000        32,905,000        —          34,869,000        —          —          —          34,869,000   

2019

    1,592,000        —          —          1,592,000        —          —          —          1,592,000   

2020

    1,419,000        12,169,000        —          13,588,000        —          —          —          13,588,000   

2021

    604,000        22,383,000        —          22,987,000        —          —          —          22,987,000   

Thereafter

    4,993,000        472,000        —          5,465,000        —          —          —          5,465,000   
 

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 
  $ 41,582,000      $ 490,211,000      $ 165,074,000      $ 696,867,000      $ 935,000      $ 53,466,000      $ 54,401,000      $ 751,268,000   
 

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

 

(a) Includes $62.2 million of property-specific construction financing, due in October 2013, subject to a one-year extension option.

 

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CEDAR REALTY TRUST, INC.

Real Estate Summary

As of March 31, 2012

 

          Percent     Year             %     Average
base rent per
    

Major Tenants (a)

 

Property Description

   State    owned     acquired      GLA      occupied     leased sq. ft.     

Name

   GLA  

Connecticut

                     

Groton Shopping Center

   CT      100     2007         117,986         90.8   $ 11.12       TJ Maxx      30,000   

Jordan Lane

   CT      100     2005         181,730         97.7     10.89       Stop & Shop      60,632   
                   CW Price      39,280   
                   Retro Fitness      20,283   

New London Mall

   CT      40     2009         259,293         91.8     14.09       Shoprite      64,017   
                   Marshalls      30,354   
                   Homegoods      25,432   
                   Petsmart      23,500   
                   AC Moore      20,932   

Oakland Commons

   CT      100     2007         89,850         100.0     11.02       Shaw’s      54,661   
                   Bristol Ten Pin      35,189   

Southington Shopping Center

   CT      100     2003         155,842         98.7     6.72       Wal-Mart      95,482   
                   NAMCO      20,000   

The Brickyard

   CT      100     2004         249,200         44.6     7.89       Home Depot      103,003   
          

 

 

            

Total Connecticut

             1,053,901         83.3     10.69         
          

 

 

            

Maryland

                     

Kenley Village

   MD      100     2005         51,894         73.7     8.73       Food Lion      29,000   

Metro Square

   MD      100     2008         71,896         100.0     18.79       Shoppers Food Warehouse      58,668   

Oakland Mills

   MD      100     2005         58,224         100.0     13.33       Food Lion      43,470   

San Souci Plaza

   MD      40     2009         264,134         90.1     10.07       Shoppers Food Warehouse      61,466   
                   Marshalls      27,000   
                   Maximum Health and Fitness      15,612   

St. James Square

   MD      100     2005         39,903         100.0     11.40       Food Lion      33,000   

Valley Plaza

   MD      100     2003         190,939         100.0     4.98       K-Mart      95,810   
                   Ollie’s Bargain Outlet      41,888   
                   Tractor Supply      32,095   

Yorktowne Plaza

   MD      100     2007         158,982         97.5     13.88       Food Lion      37,692   
          

 

 

            

Total Maryland

             835,972         94.7     10.62         
          

 

 

            

Massachusetts

                     

Fieldstone Marketplace

   MA      20     2005         193,970         95.8     10.87       Shaw’s      68,000   
                   Flagship Cinema      41,975   
                   New Bedford Wine and Spirits      15,180   

Kings Plaza

   MA      100     2007         168,243         93.6     6.20       Work Out World      42,997   
                   CW Price      28,504   
                   Ocean State Job Lot      20,300   
                   Savers      19,339   

Norwood Shopping Center

   MA      100     2006         102,459         98.2     7.73       Hannaford Brothers      42,598   
                   Rocky’s Ace Hardware      18,830   
                   Dollar Tree      16,798   

Price Chopper Plaza

   MA      100     2007         101,824         91.1     10.87       Price Chopper      58,545   

The Shops at Suffolk Downs

   MA      100     2005         121,251         86.8     12.56       Stop & Shop      74,977   

Timpany Plaza

   MA      100     2007         183,775         93.1     6.72       Stop & Shop      59,947   
                   Big Lots      28,027   
                   Gardner Theater      27,576   

West Bridgewater Plaza

   MA      100     2007         133,039         96.9     9.04       Shaw’s      57,315   
                   Big Lots      25,000   
                   Planet Fitness      15,000   
          

 

 

            

Total Massachusetts

             1,004,561         93.8     8.94         
          

 

 

            

New Jersey

                     

Carll’s Corner

   NJ      100     2007         129,582         88.5     8.92       Acme Markets      55,000   
                   Peebles      18,858   

Pine Grove Plaza

   NJ      100     2003         86,089         94.4     10.82       Peebles      24,963   

Washington Center Shoppes

   NJ      100     2001         157,394         94.3     8.77       Acme Markets      66,046   
                   Planet Fitness      20,742   
          

 

 

            

Total New Jersey

             373,065         92.3     9.30         
          

 

 

            

 

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CEDAR REALTY TRUST, INC.

Real Estate Summary (Continued)

As of March 31, 2012

 

                                    Average              
          Percent     Year             %     base rent per     

Major Tenants (a)

 

Property Description

   State    owned     acquired      GLA      occupied     leased sq. ft.     

Name

   GLA  

New York

                     

Carman’s Plaza

   NY      100     2007         194,512         91.6     16.91       Pathmark      52,211   
          

 

 

            
                   Extreme Fitness      27,598   
                   Home Goods      25,806   
                   Department of Motor Vehicle      19,310   

Pennsylvania

                     

Academy Plaza

   PA      100     2001         151,977         81.3     13.38       Acme Markets      50,918   

Camp Hill

   PA      100     2002         470,117         99.3     13.46       Boscov’s      167,597   
                   Giant Foods      92,939   
                   LA Fitness      45,000   
                   Orthopedic Inst of PA      40,904   
                   Barnes & Noble      24,908   
                   Staples      20,000   

Carbondale Plaza

   PA      100     2004         121,135         91.8     6.97       Weis Markets      52,720   
                   Peebles      18,000   

Circle Plaza

   PA      100     2007         92,171         100.0     2.74       K-Mart      92,171   

Colonial Commons

   PA      100     2011         474,765         84.1     12.67       Giant Foods      67,815   
                   Dick’s Sporting Goods      56,000   
                   L.A. Fitness      41,325   
                   Ross Dress For Less      30,000   
                   Marshalls      27,000   
                   JoAnn Fabrics      25,500   
                   David’s Furniture      24,970   
                   Office Max      23,500   

Crossroads II

   PA      100 % (b)      2008         133,188         91.4     20.06       Giant Foods      78,815   

East Chestnut

   PA      100     2005         21,180         100.0     13.21       Rite Aid      11,180   

Fairview Commons

   PA      100     2007         59,578         68.9     6.84       Giant Foods      17,264   

Fairview Plaza

   PA      100     2003         71,979         100.0     11.90       Giant Foods      61,637   

Fort Washington

   PA      100     2002         41,000         100.0     19.90       LA Fitness      41,000   

Gold Star Plaza

   PA      100     2006         71,720         82.2     8.91       Redner’s      48,920   

Golden Triangle

   PA      100     2003         202,943         97.4     12.32       LA Fitness      44,796   
                   Marshalls      30,000   
                   Staples      24,060   
                   Just Cabinets      18,665   
                   Aldi      15,242   

Halifax Plaza

   PA      100     2003         51,510         100.0     11.79       Giant Foods      32,000   

Hamburg Commons

   PA      100     2004         99,580         97.3     6.59       Redner’s      56,780   
                   Peebles      19,683   

Huntingdon Plaza

   PA      100     2004         142,845         68.1     5.44       Sears      26,150   
                   Peebles      22,060   

Lake Raystown Plaza

   PA      100     2004         142,559         95.7     12.29       Giant Foods      63,835   
                   Tractor Supply      32,711   

Liberty Marketplace

   PA      100     2005         68,200         91.2     17.45       Giant Foods      55,000   

Meadows Marketplace

   PA      20     2004         91,518         100.0     15.29       Giant Foods      67,907   

Mechanicsburg Giant

   PA      100     2005         51,500         100.0     21.78       Giant Foods      51,500   

Newport Plaza

   PA      100     2003         64,489         100.0     11.51       Giant Foods      43,400   

Northside Commons

   PA      100     2008         64,710         96.1     9.89       Redner’s Market      48,519   

Palmyra Shopping Center

   PA      100     2005         111,051         89.2     5.60       Weis Markets      46,912   
                   Rite Aid      18,104   

Port Richmond Village

   PA      100     2001         154,908         96.8     12.47       Thriftway      40,000   
                   Pep Boys      20,615   
                   City Stores, Inc.      15,200   

River View Plaza I, II and III

   PA      100     2003         244,034         84.1     18.54       United Artists      77,700   
                   Avalon Carpet      25,000   
                   Pep Boys      22,000   
                   Staples      18,000   

South Philadelphia

   PA      100     2003         283,415         82.3     14.22       Shop Rite      54,388   
                   Ross Dress For Less      31,349   
                   Bally’s Total Fitness      31,000   
                   Modell’s      20,000   

 

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CEDAR REALTY TRUST, INC.

Real Estate Summary (Continued)

As of March 31, 2012

 

                                    Average              
          Percent     Year             %     base rent per     

Major Tenants (a)

 

Property Description

   State    owned     acquired      GLA      occupied     leased sq. ft.     

Name

   GLA  

Pennsylvania (continued)

                     

Swede Square

   PA      100     2003         100,816         95.0     15.97       LA Fitness      37,200   

The Commons

   PA      100     2004         203,426         87.5     9.29       Bon-Ton      54,500   
                   Shop’n Save      52,654   
                   TJ Maxx      24,404   

The Point

   PA      100     2000         268,037         99.0     12.35       Burlington Coat Factory      76,665   
                   Giant Foods      76,627   
                   AC Moore      24,890   
                   Staples      24,000   

Townfair Center

   PA      100     2004         218,662         97.2     8.72       Lowe’s Home Centers      95,173   
                   Giant Eagle      83,821   
                   Michael’s Store      17,592   

Trexler Mall

   PA      100     2005         339,363         81.8     9.55       Kohl's      88,248   
                   Bon-Ton      62,000   
                   Lehigh Wellness Partners      30,594   
                   Trexlertown Fitness Club      28,870   

Trexlertown Plaza

   PA      100     2006         316,143         78.1     13.18       Giant Foods      78,335   
                   Redner’s      47,900   
                   Big Lots      33,824   
                   Sears      22,500   
                   Tractor Supply      19,097   

Upland Square

   PA      100 %(b)      2007         382,578         93.6     16.71       Giant Foods      78,900   
                   Carmike Cinema      45,276   
                   LA Fitness      42,000   
                   Best Buy      30,000   
                   TJ Maxx      25,000   
                   Bed, Bath & Beyond      24,721   
                   A.C. Moore      21,600   
                   Staples      18,336   
          

 

 

            

Total Pennsylvania

             5,311,097         90.0     12.51         
          

 

 

            

Virginia

                     

Annie Land Plaza

   VA      100     2006         42,500         97.2     9.30       Food Lion      29,000   

Coliseum Marketplace

   VA      100     2005         103,069         79.6     15.83       Farm Fresh      57,662   

Elmhurst Square

   VA      100     2006         66,250         89.1     9.26       Food Lion      38,272   

General Booth Plaza

   VA      100     2005         73,320         92.8     12.70       Farm Fresh      53,758   

Kempsville Crossing

   VA      100     2005         94,477         97.3     11.16       Farm Fresh      73,878   

Martin’s at Glen Allen

   VA      100     2005         63,328         100.0     6.61       Martin’s      63,328   

Oak Ridge Shopping Center

   VA      100     2006         38,700         100.0     10.62       Food Lion      33,000   

Smithfield Plaza

   VA      100     2005/2008         134,664         95.3     9.26       Farm Fresh      45,544   
                   Maxway      21,600   
                   Peebles      21,600   

Suffolk Plaza

   VA      100     2005         67,216         100.0     9.40       Farm Fresh      67,216   

Ukrop’s at Fredericksburg

   VA      100     2005         63,000         100.0     17.42       Ukrop’s Supermarket      63,000   

Virginia Little Creek

   VA      100     2005         69,620         100.0     11.12       Farm Fresh      66,120   
          

 

 

            

Total Virginia

             816,144         94.7     11.18         
          

 

 

            

Total Consolidated Properties, Excluding Held for Sale/Conveyance Properties—“Operating Portfolio”

             9,589,252         90.6     11.61         

Total Cedar/RioCan Unconsolidated Joint Venture (c)

        20        3,711,274         96.4     13.37         
          

 

 

            

Total “Managed Portfolio”

             13,300,526         92.2   $ 12.12         
          

 

 

            

 

(a) Major tenants are determined as tenants with 15,000 or more sq.ft of GLA, tenants at single-tenant properties, or the largest tenant at a property.
(b) Although the ownership percentages for these joint ventures is stated at 60%, the Company has included 100% of these joint ventures debt and results of operations in its pro-rata calculations, based on loan guaranties and/or the terms of the related joint venture agreements.
(c) See “Joint Venture Real Estate Summary”, for details of the Cedar/RioCan portfolio.

 

14


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Leasing Activity

 

     Three months ended
March 31, 2012
    Year to date
March 31, 2012
 

Renewals (a)

    

Leases signed

     27        27   

Square feet

     129,000        129,000   

New rent per sq.ft (b)

   $ 12.05      $ 12.05   

Prior rent per sq. ft (b)

   $ 11.35      $ 11.35   

Cash basis % change

     6.2     6.2

Tenant improvements per sq. ft.

   $ 0.00      $ 0.00   

Average lease term (years)

     4.7        4.7   

New Leases (c)

    

Leases signed

     11        11   

Square feet

     75,000        75,000   

New rent per sq.ft (b)

   $ 12.72      $ 12.72   

Tenant improvements per sq. ft. (c)

   $ 2.51      $ 2.51   

Average lease term (years)

     10.9        10.9   

Renewals and New Leases (c)

    

Leases signed

     38        38   

Square feet

     204,000        204,000   

New rent per sq.ft (b)

   $ 12.33      $ 12.33   

Tenant improvements per sq. ft. (c)

   $ 0.92      $ 0.92   

Average lease term (years)

     7.8        7.8   

 

(a) Includes leases that renewed with no increase pursuant to their terms. The renewal results, excluding such leases with no contractual increase, would have been as follows:

 

     Three months ended     Year to date  
     March 31, 2012     March 31, 2012  

Leases signed

     22        22   

Square feet

     117,000        117,000   

Cash basis % change

     7.1     7.1

 

(b) New rent per sq. ft. represents the minimum cash rent under the new lease for the first 12 months of the term. Prior rent per sq. ft. represents the minimum cash rent under the prior lease for the last 12 months of the previous term.
(c) Includes tenant allowance and landlord work. Excludes first generation space.

 

15


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Tenant Concentration (By Annualized Base Rent)

As of March 31, 2012

 

     Number                          Annualized      Percentage  
     of                   Annualized      base rent      annualized  

Tenant

   stores      GLA      % of GLA     base rent      per sq. ft.      base rents  

Top twenty tenants (a):

                

Giant Foods

     15         929,000         9.7   $ 13,817,000       $ 14.87         13.7

LA Fitness

     6         251,000         2.6     4,028,000         16.05         4.0

Farm Fresh

     6         364,000         3.8     3,909,000         10.74         3.9

Shaw’s

     3         180,000         1.9     2,373,000         13.18         2.4

Food Lion

     7         243,000         2.5     1,925,000         7.92         1.9

Dollar Tree

     19         194,000         2.0     1,872,000         9.65         1.9

Stop & Shop

     3         196,000         2.0     1,802,000         9.19         1.8

Shop Rite

     2         118,000         1.2     1,695,000         18.80         1.7

Staples

     5         104,000         1.1     1,682,000         16.17         1.7

Redner’s

     4         202,000         2.1     1,514,000         7.50         1.5

United Artists

     1         78,000         0.8     1,411,000         18.09         1.4

Shoppers Food Warehouse

     2         120,000         1.3     1,237,000         10.31         1.2

Ukrop’s

     1         63,000         0.7     1,098,000         17.43         1.1

Carmike Cinema

     1         45,000         0.5     1,034,000         22.98         1.0

Rite Aid

     7         83,000         0.9     995,000         11.99         1.0

Giant Eagle

     1         84,000         0.9     922,000         10.98         0.9

Marshalls

     4         114,000         1.2     840,000         7.37         0.8

Dick’s Sporting Goods

     1         56,000         0.6     812,000         14.50         0.8

Home Depot

     1         103,000         1.1     773,000         7.50         0.8

Acme Markets

     3         172,000         1.8     756,000         4.40         0.7
  

 

 

    

 

 

    

 

 

   

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Sub-total top twenty tenants

     92         3,699,000         38.6     44,495,000         12.03         44.1

Remaining tenants

     772         4,990,000         52.0     56,394,000         11.30         55.9
  

 

 

    

 

 

    

 

 

   

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Sub-total all tenants (b)

     864         8,689,000         90.6   $ 100,889,000       $ 11.61         100.0
          

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Vacant space

     N/A         900,000         9.4        
  

 

 

    

 

 

    

 

 

         

Total

     864         9,589,000         100.0        
  

 

 

    

 

 

    

 

 

         

 

(a) Several of the tenants listed above share common ownership with other tenants:
(1) Giant Foods, Stop & Shop, and Martin’s at Glen Allen (GLA of 63,000; annualized base rent of $418,000), and (2) Farm Fresh, Shaw’s, Shop ’n Save (GLA of 53,000; annualized base rent of $532,000), Shoppers Food Warehouse, and Acme Markets.
(b) Comprised of large tenants (greater than 15,000 sq. ft.) and small tenants as follows:

 

                         Annualized      Percentage  
                  Annualized      base rent      annualized  
     GLA      % of GLA     base rent      per sq. ft.      base rents  

Large tenants

     6,129,000         70.5   $ 61,162,000       $ 9.98         60.6

Small tenants

     2,560,000         29.5     39,727,000         15.52         39.4
  

 

 

    

 

 

   

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Total

     8,689,000         100.0   $ 100,889,000       $ 11.61         100.0
  

 

 

    

 

 

   

 

 

    

 

 

    

 

 

 

 

16


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Lease Expirations

As of March 31, 2012

 

                                       Percentage  
     Number             Percentage     Annualized      Annualized      of annualized  
Year of lease    of leases      GLA      of GLA     expiring      expiring base      expiring  

expiration

   expiring      expiring      expiring     base rents      rents per sq. ft.      base rents  

Month-To-Month

     24         71,000         0.8   $ 917,000       $ 12.92         0.9

2012

     80         242,000         2.8     2,828,000         11.69         2.8

2013

     121         541,000         6.2     7,307,000         13.51         7.2

2014

     128         1,174,000         13.5     10,523,000         8.96         10.4

2015

     137         1,272,000         14.6     13,453,000         10.58         13.3

2016

     110         938,000         10.8     10,453,000         11.14         10.4

2017

     80         860,000         9.9     10,457,000         12.16         10.4

2018

     38         488,000         5.6     6,550,000         13.42         6.5

2019

     25         330,000         3.8     3,746,000         11.35         3.7

2020

     32         884,000         10.2     8,074,000         9.13         8.0

2021

     29         400,000         4.6     5,789,000         14.47         5.7

2022

     12         69,000         0.8     844,000         12.23         0.8

Thereafter

     48         1,420,000         16.3     19,948,000         14.05         19.8
  

 

 

    

 

 

    

 

 

   

 

 

    

 

 

    

 

 

 

All tenants

     864         8,689,000         100.0   $ 100,889,000       $ 11.61         100.0
          

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Vacant space

     N/A         900,000         N/A           
  

 

 

    

 

 

    

 

 

         

Total portfolio

     864         9,589,000         N/A           
  

 

 

    

 

 

    

 

 

         

 

17


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Property Net Operating Income (“NOI”)

Same-Property (a)

 

     Three months ended March 31,     Percent  
     2012     2011     Change  

Rental revenues (b)

   $ 25,502,000      $ 26,509,000        -3.8

Operating expenses (c)

     7,472,000        9,151,000        -18.3
  

 

 

   

 

 

   
   $ 18,030,000      $ 17,358,000        3.9
  

 

 

   

 

 

   

Occupancy

     93.2     92.4  

No. of properties

     60        60     

 

(a) Same properties include only those consolidated properties that were owned and operated for the entirety of both comparative periods, and exclude ground-up developments and redevelopment properties, and properties treated as “held for sale/conveyance”.
(b) Property revenues exclude the effects of straight line rent adjustments and amortization of intangible lease liabilities.
(c) Property operating expenses include intercompany management fee expense.

 

18


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Dispositions

 

     Percent                 Date      Sales  

Property

   owned    

Location

   GLA      Sold      Price  

Hilliard Discount Drug Mart Plaza

     100   Hilliard, OH      40,988         2/7/2012       $ 1,434,000   

First Merit Bank at Akron

     100   Akron, OH      3,200         2/23/2012         633,000   

Grove City Discount Drug Mart Plaza

     100   Grove City, OH      40,848         3/12/2012         1,925,000   

CVS at Naugatuck

     50   Naugatuck, CT      13,225         3/20/2012         3,350,000   

CVS at Bradford

     100   Bradford, PA      10,722         3/30/2012         967,000   

CVS at Celina

     100   Celina, OH      10,195         3/30/2012         1,449,000   

CVS at Erie

     100   Erie, PA      10,125         3/30/2012         1,278,000   

CVS at Portage Trail

     100   Akron, OH      10,722         3/30/2012         1,061,000   

Rite Aid at Massillon

     100   Massillon, OH      10,125         3/30/2012         1,492,000   
             

 

 

 

Total

              $ 13,589,000   
             

 

 

 

 

19


 

LOGO

Cedar/RioCan Unconsolidated 20%-Owned Joint Venture

 

20


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Cedar/RioCan Joint Venture

Balance Sheets

 

     March 31,      December 31,  
     2012      2011  

Assets:

     

Real estate, net

   $ 528,190,000       $ 532,071,000   

Cash and cash equivalents

     8,869,000         12,797,000   

Restricted cash

     2,986,000         3,689,000   

Rents and other receivables

     2,487,000         2,419,000   

Straight-line rents

     3,169,000         2,743,000   

Deferred charges, net

     12,286,000         12,682,000   

Other assets

     4,826,000         5,549,000   
  

 

 

    

 

 

 

Total assets

   $ 562,813,000       $ 571,950,000   
  

 

 

    

 

 

 

Liabilities and partners’ capital:

     

Mortgage loans payable

   $ 316,095,000       $ 317,293,000   

Due to the Company

     —           1,203,000   

Unamortized intangible lease liabilities

     22,087,000         22,182,000   

Other liabilities

     8,854,000         8,248,000   
  

 

 

    

 

 

 

Total liabilities

     347,036,000         348,926,000   

Preferred stock

     97,000         97,000   

Partners’ capital

     215,680,000         222,927,000   
  

 

 

    

 

 

 

Total liabilities and partners’ capital

   $ 562,813,000       $ 571,950,000   
  

 

 

    

 

 

 

The Company's share of partners’ capital

   $ 43,134,000       $ 44,743,000   
  

 

 

    

 

 

 

 

21


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Cedar/RioCan Joint Venture

Statements of Income

 

     Three months ended March 31,  
     2012     2011  

Revenues

   $ 15,932,000      $ 15,973,000   

Property operating and other expenses

     (1,565,000     (2,606,000

Management fees

     (589,000     (521,000

Real estate taxes

     (1,925,000     (1,732,000

Acquisition transaction costs

     —          (68,000

General and administrative

     (68,000     (70,000

Depreciation and amortization

     (5,114,000     (4,963,000

Interest and other non-operating expenses, net

     (4,435,000     (4,395,000
  

 

 

   

 

 

 

Net income

   $ 2,236,000      $ 1,618,000   
  

 

 

   

 

 

 

The Company's share of net income

   $ 445,000      $ 324,000   
  

 

 

   

 

 

 

 

22


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Cedar/RioCan Joint Venture

Real Estate Summary—As of March 31, 2012

 

      Percent
owned
by Cedar
                        Average
base rent  per
leased sq. ft.
             
                     %
occupied
      

Major Tenants (a)

 

Property Description

     State      GLA          

Name

   GLA  

Connecticut

                  

Montville Commons

     20     CT         117,916         98.7   $ 15.41       Stop & Shop      63,000   

Stop & Shop Plaza

     20     CT         54,510         100.0     16.69       Stop & Shop      54,510   
       

 

 

            

Total Connecticut

          172,426         99.1     15.82         
       

 

 

            

Maryland

                  

Marlboro Crossroads

     20     MD         67,975         100.0     15.07       Giant Foods      60,951   
       

 

 

            

Massachusetts

                  

Franklin Village Plaza

     20     MA         304,347         93.0     20.17       Stop & Shop      75,000   
                Marshalls      26,890   
                Team Fitness      15,807   

Northwoods Crossing

     20     MA         159,562         100.0     11.71       BJ’s Wholesale Club      115,367   
                Tractor Supply      19,097   

Raynham Commons

     20     MA         176,609         97.7     11.85       Shaw’s      60,748   
                Marshall’s      25,752   
                JoAnn Fabrics      15,775   
       

 

 

            

Total Massachusetts

          640,518         96.0     15.64         
       

 

 

            

New Jersey

                  

Cross Keys Place

     20     NJ         148,173         100.0     16.24       Sports Authority      42,000   
                Bed Bath & Beyond      35,005   
                AC Moore      21,305   
                Old Navy      19,234   
                Petco      16,500   

Sunrise Plaza

     20     NJ         261,060         97.1     7.95       Home Depot      130,601   
                Kohl’s Department Store      96,171   
                Staples      20,388   
       

 

 

            

Total New Jersey

          409,233         98.2     11.01         
       

 

 

            

Pennsylvania

                  

Blue Mountain Commons

     20     PA         123,353         92.6     25.51       Giant Foods      100,107   

Columbus Crossing

     20     PA         142,166         100.0     17.33       Super Fresh      61,506   
                Old Navy      25,000   
                AC Moore      22,000   

Creekview Plaza

     20     PA         136,423         81.7     16.53       Giant Foods      48,966   
                L.A. Fitness      38,000   
                Bed Bath & Beyond      25,000   

Exeter Commons

     20     PA         361,321         97.9     12.84       Lowe’s      171,069   
                Giant Foods      84,115   
                Staples      18,008   

Gettysburg Marketplace

     20     PA         82,784         93.9     20.24       Giant Foods      66,674   

Loyal Plaza

     20     PA         293,825         98.6     8.16       K-Mart      102,558   
                Giant Foods      66,935   
                Staples      20,555   

Monroe Marketplace

     20     PA         340,930         96.2     10.52       Giant Foods      79,500   
                Kohl’s Department Store      68,430   
                Dick’s Sporting Goods      51,119   
                Best Buy      22,504   
                Michael's      20,649   
                Pet Smart      18,156   

Northland Center

     20     PA         111,496         99.1     9.90       Giant Foods      68,311   

Pitney Road Plaza

     20     PA         45,915         100.0     19.75       Best Buy      45,915   

Sunset Crossing

     20     PA         74,142         91.9     14.45       Giant Foods      54,332   

Town Square Plaza

     20     PA         127,678         100.0     13.02       Giant Foods      75,727   
                A.C. Moore      21,600   
                Pet Smart      18,343   

York Marketplace

     20     PA         305,410         96.5     8.64       Lowe’s      125,353   
                Giant Foods      74,600   
                Office Max      23,500   
                Super Shoes      20,000   
       

 

 

            

Total Pennsylvania

          2,145,443         96.2     12.76         
       

 

 

            

Virginia

                  

New River Valley

     20     VA         164,663         96.1     13.78       Best Buy      30,041   
                Ross Stores      30,037   
                Bed Bath & Beyond      24,152   
                Staples      20,443   
                Petsmart      17,878   
                Old Navy      15,413   

Towne Crossing

     20     VA         111,016         90.6     15.31       Bed Bath & Beyond      40,000   
                Michael’s      20,000   
       

 

 

            

Total Virginia

          275,679         93.9     14.37         
       

 

 

            

Total Cedar/RioCan Joint Venture

          3,711,274         96.4   $ 13.37         
       

 

 

            

 

(a) Major tenants are determined as tenants with 15,000 or more sq.ft of GLA.

 

23


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Cedar/RioCan Joint Venture

Summary of Outstanding Debt

As of March 31, 2012

 

Property

   Maturity
Date
     Interest
rate
    Stated
contract  amounts
 

Raynham Commons

     Mar 2014         5.6   $ 14,200,000   

Columbus Crossing

     Jun 2014         6.8     16,230,000   

Blue Mountain Commons

     Jul 2015         5.0     17,310,000   

Sunset Crossing

     Jul 2015         5.0     4,151,000   

Town Square Plaza

     Jul 2015         5.0     10,714,000   

Creekview Plaza

     Oct 2015         4.8     14,127,000   

Monroe Marketplace

     Oct 2015         4.8     22,607,000   

New River Valley

     Oct 2015         4.8     14,845,000   

Pitney Road Valley

     Oct 2015         4.8     5,954,000   

Sunrise Plaza

     Oct 2015         4.8     13,438,000   

Northwoods Crossing

     Feb 2016         6.4     14,089,000   

Franklin Village

     Aug 2016         4.1     43,561,000   

Stop & Shop Plaza

     Apr 2017         6.2     6,848,000   

Exeter Commons

     Aug 2020         5.3     29,326,000   

Cross Keys Place

     Dec 2020         5.1     14,349,000   

Gettysburg Marketplace

     Dec 2020         5.0     10,725,000   

Marlboro Crossroads

     Dec 2020         5.1     6,756,000   

Northland Center

     Dec 2020         5.0     6,187,000   

Towne Crossings

     Dec 2020         5.0     10,266,000   

York Marketplace

     Dec 2020         5.0     15,777,000   

Montville Commons

     Jan 2021         5.8     10,360,000   

Loyal Plaza

     Jul 2021         5.0     14,664,000   
       

 

 

 

Total mortgages at stated contract amounts

     5.0 years         5.1     316,484,000   
     [weighted average]     

Unamortized discount

          (389,000
       

 

 

 

Total mortgage debt (including unamortized discount)

  

  $ 316,095,000   
       

 

 

 

Cedar’s pro-rata share of total debt

  

     $ 63,219,000   
       

 

 

 

 

24


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Cedar/RioCan Joint Venture

Summary of Debt Maturities

As of March 31, 2012

 

Maturity    Cedar pro-rata share of:      RioCan pro-rata share of:         

schedule

by year

   Scheduled
Amortization
     Balloon
Payments
     Total      Scheduled
Amortization
     Balloon
Payments
     Total      Cedar/RioCan
Total
 

2012

   $ 731,000       $ —         $ 731,000       $ 2,926,000       $ —         $ 2,926,000       $ 3,657,000   

2013

     1,021,000         —           1,021,000         4,084,000         —           4,084,000         5,105,000   

2014

     1,040,000         5,941,000         6,981,000         4,160,000         23,763,000         27,923,000         34,904,000   

2015

     937,000         19,411,000         20,348,000         3,747,000         77,642,000         81,389,000         101,737,000   

2016

     3,049,000         7,990,000         11,039,000         12,194,000         31,960,000         44,154,000         55,193,000   

2017

     473,000         1,271,000         1,744,000         1,890,000         5,085,000         6,975,000         8,719,000   

2018

     465,000         —           465,000         1,861,000         —           1,861,000         2,326,000   

2019

     503,000         —           503,000         2,014,000         —           2,014,000         2,517,000   

2020

     385,000         15,758,000         16,143,000         1,543,000         63,034,000         64,577,000         80,720,000   

2021

     —           4,244,000         4,244,000         —           16,973,000         16,973,000         21,217,000   

Thereafter

     —           —           —           —           —           —           —     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 
   $ 8,604,000       $ 54,615,000       $ 63,219,000       $ 34,419,000       $ 218,457,000       $ 252,876,000       $ 316,095,000   
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

 

25


 

LOGO

Properties Held For Sale/Conveyance

 

26


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Summary of Real Estate Held for Sale/Conveyance

As of March 31, 2012

 

                            Average            
          Percent           %     base rent per    

Major Tenants (a)

 

Property Description

  State     owned     GLA     occupied     leased sq. ft.     Name   GLA  

Ohio Discount Drug Mart Portfolio

             

Gahanna Discount Drug Mart Plaza

    OH        100     48,667        82.3     13.90      Discount Drug Mart     24,592   

Westlake Discount Drug Mart Plaza

    OH        100     55,775        88.0     5.83      BG Storage     24,600   
            Discount Drug Mart     24,480   
     

 

 

         

Total Ohio Discount Drug Mart Portfolio

        104,442        85.3     9.46       
     

 

 

         

Single-Tenant/Triple-Net-Lease Properties

             

McCormick Place

    OH        100     46,000        100.0     4.50      Sam Levin Furniture     46,000   

Malls

             

Columbia Mall

    PA        100     348,358        87.2     3.77      Sears     64,264   
            Dunham Sports     61,178   
            Bon-Ton     45,000   
            J.C. Penny     34,076   

Shore Mall

    NJ        100     459,058        99.3     7.31      Boscov’s     172,200   
            Burlington Coat
Factory
    85,000   

The Point at Carlisle

    PA        100     182,859        87.7     6.68      Bon-Ton     59,925   
            Office Max     22,645   
            Dunham Sports     21,300   
            Dollar Tree     16,300   
     

 

 

         

Total Malls

        990,275        92.9     6.03       
     

 

 

         

Other Non-Core Assets

             

Dunmore Shopping Center

    PA        100     101,000        66.2     3.84      Enyon Furniture
Outlet
    40,000   
            Big Lots     26,902   

Heritage Crossing

    PA        100 % (b)      28,098        100.0     23.59      Walgreens     14,748   

Kingston Plaza

    NY        100     5,324        100.0     26.67      Taco Bell     2,924   

Oakhurst Plaza

    PA        100     111,869        59.0     13.84      Gold’s Gym     28,499   

Roosevelt II

    PA        100     180,088        0.0     —        Vacant     N/A   

Stadium Plaza

    MI        100     77,688        100.0     7.52      Hobby Lobby Stores     54,650   
     

 

 

         

Total Other Non-Core Assets

        504,067        47.4     10.13       
     

 

 

         

Homburg Joint Venture:

             

Aston Center

    PA        20     55,000        100.0     25.45      Giant Foods     55,000   

Ayr Town Center

    PA        20     58,000        94.5     15.36      Giant Foods     52,400   

Parkway Plaza

    PA        20     111,028        94.6     14.41      Giant Foods     71,335   

Pennsboro Commons

    PA        20     109,784        84.6     14.21      Giant Foods     66,224   

Scott Town Center

    PA        20     67,933        94.1     18.21      Giant Foods     54,333   

Spring Meadow Shopping Center

    PA        20     70,350        100.0     20.23      Giant Foods     67,400   

Stonehedge Square

    PA        20     88,677        97.1     12.21      Nell’s Market     51,687   
     

 

 

         

Total Homburg Joint Venture

        560,772        94.2     16.50       
     

 

 

         

Total Properties Held for Sale

        2,205,556        82.6   $ 9.73       
     

 

 

         

Land Parcels Previously Acquired for Development

             

Seven land parcels in Pennsylvania

    PA        100     84        acres         

Shore Mall

    NJ        100     50        acres         

Trindle Springs

    NY        100     2        acres         

Wyoming

    MI        100     12        acres         
     

 

 

         

Total Land Parcels Previously Acquired for Development

        148        acres         
     

 

 

         

 

(a) Major tenants are determined as tenants with 15,000 or more sq.ft. of GLA, tenants at single-tenant properties, or the largest tenant at a property.
(b) Although the ownership percentage for this joint venture is stated at 60%, the Company has included 100% of this joint venture's result of operations in its-pro-rata calculations, based on the terms of the related joint venture agreement.

 

27


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Properties Held for Sale/Conveyance—Summary of Outstanding Debt

As of March 31, 2012

 

                       Stated  
     Percent     Maturity     Interest     contract  

Property

   Owned     Date     rate (a)     amounts  

Fixed-rate mortgages:

        

Roosevelt II

     100     Mar 2012        6.5 % (b)    $ 11,105,000   

Spring Meadow Shopping Center

     20     Nov 2014        5.9     11,994,000   

Ayr Town Center

     20     Jun 2015        5.6     6,892,000   

Scott Town Center

     20     Aug 2015        4.9     8,475,000   

Aston Center

     20     Nov 2015        5.9     12,093,000   

Pennsboro Commons

     20     Mar 2016        5.5     10,528,000   

Gahanna DDM

     100     Nov 2016        5.8 % (b)      4,839,000   

Westlake DDM

     100     Dec 2016        5.6 % (b)      3,109,000   

Parkway Plaza

     20     May 2017        5.5     14,300,000   

Stonehedge Square

     20     Jul 2017        6.2     8,700,000   

McCormick Place

     100     Aug 2017        6.1 % (b)      2,547,000   

Kingston Plaza

     100     Jul 2019        5.3     508,000   
        

 

 

 

Total fixed-rate mortgages

       3.5 years       5.8     95,090,000   
       [weighted average ]     

Variable-rate mortgage:

        

Shore Mall

     100     Sept 2012        5.9     18,900,000   
        

 

 

 

Total mortgages at stated contract amounts

       3.1 years        5.8     113,990,000   
       [weighted average ]     

Unamortized premium

           170,000   
        

 

 

 

Total mortgage debt (including unamortized premium)

         $ 114,160,000   
        

 

 

 

Cedar’s pro-rata share of total debt

         $ 55,618,000   
        

 

 

 

 

(a) For variable rate debt, rate in effect as of March 31, 2012.
(b) With respect to the Company’s plans to convey these properties to their respective lenders, until such conveyances are completed, interest is being recorded (but not paid) at approximately 500 basis points higher than the stated rates.

 

28


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Properties Held for Sale/Conveyance—Summary of Debt Maturities

As of March 31, 2012

 

Maturity    Cedar pro-rata share of:      JV Partners pro-rata share of:         
schedule    Scheduled      Balloon             Scheduled      Balloon                

by year

   Amortization      Payments      Total      Amortization      Payments      Total      Total  

2012

   $ 199,000       $ 30,005,000       $ 30,204,000       $ 757,000       $ —         $ 757,000       $ 30,961,000   

2013

     331,000         —           331,000         1,108,000         —           1,108,000         1,439,000   

2014

     340,000         2,267,000         2,607,000         1,128,000         9,069,000         10,197,000         12,804,000   

2015

     259,000         5,091,000         5,350,000         791,000         20,364,000         21,155,000         26,505,000   

2016

     882,000         9,137,000         10,019,000         299,000         7,730,000         8,029,000         18,048,000   

2017

     75,000         6,594,000         6,669,000         112,000         17,184,000         17,296,000         23,965,000   

2018

     16,000         —           16,000         —           —           —           16,000   

2019

     14,000         408,000         422,000         —           —           —           422,000   

2020

     —           —           —           —           —           —           —     

2021

     —           —           —           —           —           —           —     

Thereafter

     —           —           —           —           —           —           —     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 
   $ 2,116,000       $ 53,502,000       $ 55,618,000       $ 4,195,000       $ 54,347,000       $ 58,542,000       $ 114,160,000   
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

 

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CEDAR REALTY TRUST, INC.

Portfolio Map

As of March 31, 2012

 

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CEDAR REALTY TRUST, INC.

Non-GAAP Financial Disclosures

Use of Funds From Operations (“FFO”)

FFO is a widely-recognized non-GAAP financial measure for REITs that the Company believes, when considered with financial statements determined in accordance with GAAP, is useful to investors in understanding financial performance and providing a relevant basis for comparison among REITs. In addition, FFO is useful to investors as it captures features particular to real estate performance by recognizing that real estate generally appreciates over time or maintains residual value to a much greater extent than do other depreciable assets. Investors should review FFO, along with GAAP net income, when trying to understand a REIT’s operating performance. The Company considers FFO an important supplemental measure of its operating performance and believes that it is frequently used by securities analysts, investors and other interested parties in the evaluation of REITs.

The Company computes FFO in accordance with the “White Paper” published by the National Association of Real Estate Investment Trusts (“NAREIT”), which defines FFO as net income applicable to common shareholders (determined in accordance with GAAP), impairment charges, excluding gains or losses from debt restructurings and sales of properties, plus real estate-related depreciation and amortization, and after adjustments for partnerships and joint ventures (which are computed to reflect FFO on the same basis). FFO does not represent cash generated from operating activities and should not be considered as an alternative to net income applicable to common shareholders or to cash flow from operating activities. FFO is not indicative of cash available to fund ongoing cash needs, including the ability to make cash distributions. Although FFO is a measure used for comparability in assessing the performance of REITs, as the NAREIT White Paper only provides guidelines for computing FFO, the computation of FFO may vary from one company to another.

The Company also presents “Recurring FFO”, which excludes certain items that are not indicative of the results provided by the Company’s operating portfolio and that affect the comparability of the Company’s period-over-period performance, such as management transition charges and employee termination costs, the accelerated write-off of deferred financing costs, mark-to-market adjustments related to share-based compensation, acquisition transaction costs, and costs related to terminated projects.

Use of Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization (“EBITDA”)

EBITDA is another widely-recognized non-GAAP financial measure that the Company believes, when considered with financial statements determined in accordance with GAAP, is useful to investors and lenders in understanding financial performance and providing a relevant basis for comparison among other companies, including REITs. While EBITDA should not be considered as a substitute for net income attributable to the Company’s common shareholders, net operating income, cash flow from operating activities, or other income or cash flow data prepared in accordance with GAAP, the Company believes that EBITDA may provide additional information with respect to the Company’s performance or ability to meet its future debt service requirements, capital expenditures and working capital requirements. The Company computes EBITDA by excluding interest expense and amortization of deferred financing costs, and depreciation and amortization, from income from continuing operations.

The Company also presents “Adjusted EBITDA”, which excludes certain items that are not indicative of the results provided by the Company’s operating portfolio and that affect the comparability of the Company’s period-over-period performance, such as mark-to-market adjustments relating to share-based compensation, management transition charges and employee termination costs, acquisition transaction costs, and costs related to terminated projects. The ratios of debt to Adjusted EBITDA, Adjusted EBITDA to interest expense, and Adjusted EBITDA to fixed charges are additional related measures of financial performance. Because EBITDA from one company to another excludes some, but not all, items that affect net income, the computations of EBITDA may vary from one company to another.

 

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