Exhibit 99.1

 

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SUPPLEMENTAL FINANCIAL INFORMATION

JUNE 30, 2014

Cedar Realty Trust, Inc.

44 South Bayles Avenue

Port Washington, NY 11050-3765

Tel: (516) 767-6492 Fax: (516) 767-6497

www.cedarrealtytrust.com

 

 

 

 


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Supplemental Financial Information

June 30, 2014

(unaudited)

TABLE OF CONTENTS

 

Earnings Press Release

   3-6

Financial Information

  

Condensed Consolidated Balance Sheets

   7

Condensed Consolidated Statements of Operations

   8

Supporting Schedules to Consolidated Statements

   9

Funds From Operations and Additional Disclosures

   10

Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization

   11

Summary of Outstanding Debt

   12-13

Summary of Debt Maturities

   14

Portfolio Information

  

Real Estate Summary

   15-17

Leasing Activity

   18

Tenant Concentration

   19

Lease Expirations

   20

Same-Property Net Operating Income

   21

2014 Acquisitions and Dispositions

   22

Summary of Real Estate Held For Sale/Conveyance

   23

Non-GAAP Financial Disclosures

   24

Forward-Looking Statements

The information contained in this Supplemental Financial Information is unaudited and does not purport to disclose all items required by accounting principles generally accepted in the United States (“GAAP”). In addition, statements made or incorporated by reference herein may include certain “forward-looking statements” within the meaning of Section 27A of the Securities Act of 1933 and Section 21E of the Securities Exchange Act of 1934 and, as such, may involve known and unknown risks, uncertainties and other factors which may cause the Company’s actual results, performance or achievements to be materially different from future results, performance or achievements expressed or implied by such forward-looking statements. Forward-looking statements, which are based on certain assumptions and describe the Company’s future plans, strategies and expectations, are generally identifiable by use of the words “may”, “will”, “should”, “estimates”, “projects”, “anticipates”, “believes”, “expects”, “intends”, “future”, and words of similar import, or the negative thereof. Factors which could have a material adverse effect on the operations and future prospects of the Company include, but are not limited to, those set forth under the heading “Risk Factors” in the Company’s Annual Report on Form 10-K. Accordingly, the information contained herein should be read in conjunction with the Company’s Form 10-K for the year ended December 31, 2013 and Form 10-Q for the quarter ended June 30, 2014.

 

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CEDAR REALTY TRUST REPORTS

SECOND QUARTER 2014 RESULTS

Port Washington, New York – August 6, 2014 – Cedar Realty Trust, Inc. (NYSE:CDR) today reported results for the second quarter ended June 30, 2014.

Highlights

 

 

Operating funds from operations (FFO) of $0.14 per diluted share

 

Same-property net operating income (NOI) increased 2.0%

 

Signed 61 new and renewal leases for 380,000 square feet

 

Comparable cash-basis lease spreads of 8.9%

 

Total portfolio 93.3% leased and same-property portfolio 93.8% leased at quarter-end

 

Raised low end of 2014 Operating FFO guidance to a new range of $0.52 to $0.54 per diluted share

“In addition to our consistent operating results, we are pleased with the improving quality of our shopping center portfolio,” commented Bruce Schanzer, President and CEO. “As a result of our capital recycling efforts, we have disposed of four properties for $65.3 million with an average three-mile population density of 22,000 and acquired a property for $92.3 million with a three-mile population density of 325,000. These ongoing portfolio improvements will enable us to drive increases in shareholder value.”

Financial Results

Operating FFO for second quarter 2014 was $11.2 million or $0.14 per diluted share, compared to $9.0 million or $0.12 per diluted share for the same period in 2013. Operating FFO for six months ended June 30, 2014 was $21.4 million or $0.27 per diluted share, compared to $17.7 million or $0.24 per diluted share for the same period in 2013.

Net income attributable to common shareholders for second quarter 2014 was $13.5 million or $0.17 per diluted share, compared to net income of $977,000 or $0.01 per diluted share for the same period in 2013. Net income attributable to common shareholders for six months ended June 30, 2014 was $11.6 million or $0.15 per diluted share, compared to net income of $65,000 or $0.00 per diluted share for the same period in 2013.

Portfolio Results

Same-property NOI increased 2.0% for second quarter 2014 compared to the same period in 2013. This figure includes the impact of re-leasing the dark anchor at Oakland Commons with a Walmart Neighborhood Market. Same-property NOI growth, excluding the re-leasing impact was 1.0%.

 

3


During second quarter 2014, the Company signed 61 leases for 380,000 square feet. On a comparable space basis, the Company leased 355,000 square feet at a positive lease spread of 8.9% on a cash basis (new leases increased 8.0% and renewals increased 9.0%).

The Company continues to make progress in its capital recycling efforts, directed towards upgrading the quality of its shopping center portfolio. On March 21, 2014, the Company completed the $92.3 million acquisition of Quartermaster Plaza, with 456,000 leasable square feet, a present average base rent of $13.90 per square foot, and a population density of approximately 325,000 people within a three-mile radius. Further, commencing in the second quarter of 2014 through the recent sale of Carbondale Plaza on July 18, 2014, the Company has sold four properties for an aggregate of $65.3 million, having an average of 138,000 leasable square feet per property, an average base rent of $9.85 per square foot, and an average population density of approximately 22,000 people within a three-mile radius.

The Company’s total portfolio, excluding properties held for sale, was 93.3% leased at June 30, 2014, compared to 93.6% at December 31, 2013 and 92.7% at June 30, 2013. The Company’s same-property portfolio was 93.8% leased at June 30, 2014, compared to 94.3% at December 31, 2013 and 93.8% at June 30, 2013.

Balance Sheet

As of June 30, 2014, the Company has $165.8 million available under its revolving credit facility and reported net debt to earnings before interest, taxes, depreciation and amortization (EBITDA) of 7.7 times. Additionally, thus far in 2014, the Company has repaid approximately $135 million of secured mortgage debt with proceeds from the Company’s previously-announced $150 million in unsecured term loans, thereby improving balance sheet flexibility.

2014 Guidance

The Company raised the low end of its 2014 Operating FFO guidance to a new range of $0.52 to $0.54 per diluted share from the previous range of $0.51 to $0.54 per diluted share.

Quarterly Dividends

As previously announced, the Company will pay a cash dividend of $0.05 per share on the Company’s common stock and $0.453125 per share on the Company’s 7.25% Series B Cumulative Redeemable Preferred Stock on August 20, 2014 to shareholders of record as of the close of business on August 8, 2014.

Funds From Operations Reconciliation

The Company reports FFO in accordance with the standards established by the National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT). FFO is a widely-recognized non-GAAP financial measure for REITs that the Company believes, when considered with financial statements prepared in accordance with GAAP, is useful to investors in understanding financial performance and providing a relevant basis for comparison among REITs. The Company’s computation of FFO, as detailed in the attached schedule, is in accordance with

 

4


NAREIT’s pronouncements. The Company also presents “Operating FFO”, which excludes certain items that are not indicative of the results provided by the Company’s consolidated portfolio and that affect the comparability of the Company’s period-over-period performance, as also detailed in the attached schedule.

Supplemental Financial Information Package

The Company has issued “Supplemental Financial Information” for the period ended June 30, 2014. Such information has been filed today as an exhibit to Form 8-K and will also be available on the Company’s website at www.cedarrealtytrust.com.

Investor Conference Call

The Company will host a conference call today, August 6, 2014, at 5:00 PM (ET) to discuss the second quarter results. The conference call can be accessed by dialing (877) 705-6003 or (1) (201) 493-6725 for international participants. A live webcast of the conference call will be available online on the Company’s website at www.cedarrealtytrust.com.

A replay of the call will be available from 8:00 PM (ET) on August 6, 2014, until midnight (ET) on August 20, 2014. The replay dial-in numbers are (877) 870-5176 or (1) (858) 384-5517 for international callers. Please use passcode 13583882 for the telephonic replay. A replay of the Company’s webcast will be available on the Company’s website for a limited time.

About Cedar Realty Trust

Cedar Realty Trust, Inc. is a fully-integrated real estate investment trust which focuses on the ownership and operation of primarily grocery-anchored shopping centers straddling the Washington DC to Boston corridor. The Company’s portfolio (excluding properties treated as “held for sale”) is comprised of 60 properties, with approximately 9.4 million square feet of gross leasable area.

For additional financial and descriptive information on the Company, its operations and its portfolio, please refer to the Company’s website at www.cedarrealtytrust.com.

 

5


Forward-Looking Statements

Statements made in this press release that are not strictly historical are “forward-looking” statements. Forward-looking statements involve known and unknown risks, uncertainties and other factors which may cause actual results, performance and outcomes to differ materially from those expressed or implied in forward-looking statements. Please refer to the documents filed by Cedar Realty Trust, Inc. with the SEC, specifically the Company’s Annual Report on Form 10-K for the year ended December 31, 2013, which identifies important risk factors that could cause actual results to differ from those contained in forward-looking statements.

Contact Information:

Cedar Realty Trust, Inc.

Investor Relations

Jennifer Bitterman

(516) 944-4561

 

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CEDAR REALTY TRUST, INC.

Condensed Consolidated Balance Sheets

 

     June 30      December 31  
     2014      2013  

ASSETS

     

Real estate

     

Land

     $ 313,774,000           $ 276,747,000     

Buildings and improvements

                 1,160,294,000                       1,101,084,000     
  

 

 

    

 

 

 
     1,474,068,000           1,377,831,000     

Less accumulated depreciation

     (253,558,000)          (236,784,000)    
  

 

 

    

 

 

 

Real estate, net

     1,220,510,000           1,141,047,000     

Real estate held for sale/conveyance

     51,607,000           129,945,000     

Cash and cash equivalents

     4,037,000           3,973,000     

Restricted cash

     10,297,000           11,063,000     

Receivables

     19,581,000           18,100,000     

Other assets and deferred charges, net

     28,488,000           27,798,000     
  

 

 

    

 

 

 

TOTAL ASSETS

     $ 1,334,520,000           $ 1,331,926,000     
  

 

 

    

 

 

 

LIABILITIES AND EQUITY

     

Mortgage loans payable

     $ 425,245,000           $ 509,308,000     

Mortgage loans payable - real estate held for sale/conveyance

     6,618,000           29,832,000     

Unsecured revolving credit facility

     76,500,000           153,500,000     

Unsecured term loans

     200,000,000           50,000,000     

Accounts payable and accrued liabilities

     19,277,000           22,666,000     

Unamortized intangible lease liabilities

     25,911,000           25,509,000     

Unamortized intangible lease liabilities - real estate held for sale/conveyance

     1,092,000           5,463,000     
  

 

 

    

 

 

 

Total liabilities

     754,643,000           796,278,000     
  

 

 

    

 

 

 

Noncontrolling interest - limited partners’ mezzanine OP Units

     409,000           414,000     

Commitments and contingencies

     -           -       

Equity:

     

Cedar Realty Trust, Inc. shareholders’ equity:

     

Preferred stock

     190,661,000           190,661,000     

Common stock and other shareholders’ equity

     382,525,000           337,016,000     
  

 

 

    

 

 

 

Total Cedar Realty Trust, Inc. shareholders’ equity

     573,186,000           527,677,000     
  

 

 

    

 

 

 

Noncontrolling interests:

     

Minority interests in consolidated joint ventures

     3,329,000           4,202,000     

Limited partners’ OP Units

     2,953,000           3,355,000     
  

 

 

    

 

 

 

Total noncontrolling interests

     6,282,000           7,557,000     
  

 

 

    

 

 

 

Total equity

     579,468,000           535,234,000     
  

 

 

    

 

 

 

TOTAL LIABILITIES AND EQUITY

     $ 1,334,520,000           $ 1,331,926,000     
  

 

 

    

 

 

 

 

7


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Condensed Consolidated Statements of Operations

 

     Three months ended June 30,      Six months ended June 30,  
     2014      2013      2014      2013  

REVENUES

           

Rents

     $ 29,633,000           $ 27,295,000           $ 58,005,000           $ 54,624,000     

Expense recoveries

                     7,255,000                           6,463,000                           16,175,000                           14,470,000     

Other

     181,000           163,000           236,000           386,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Total revenues

     37,069,000           33,921,000           74,416,000           69,480,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

PROPERTY OPERATING EXPENSES

           

Operating, maintenance and management

     6,221,000           5,354,000           14,247,000           12,147,000     

Real estate and other property-related taxes

     4,602,000           4,394,000           9,109,000           8,860,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Total property operating expenses

     10,823,000           9,748,000           23,356,000           21,007,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

PROPERTY OPERATING INCOME

     26,246,000           24,173,000           51,060,000           48,473,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

OTHER EXPENSES

           

General and administrative

     3,780,000           3,456,000           7,304,000           6,726,000     

Employee termination costs

     -               -               -               106,000     

Acquisition costs

     -               -               2,870,000           -         

Impairment charges/(reversal)

     1,725,000           -               1,807,000           (1,100,000)    

Depreciation and amortization

     9,693,000           9,452,000           19,141,000           18,953,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Total other expenses

     15,198,000           12,908,000           31,122,000           24,685,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

OPERATING INCOME

     11,048,000           11,265,000           19,938,000           23,788,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

NON-OPERATING INCOME AND EXPENSES

           

Interest expense

     (8,124,000)          (8,925,000)          (16,182,000)          (17,812,000)    

Early extinguishment of debt costs

     (62,000)          (21,000)          (163,000)          (106,000)    

Gain on sales

     3,810,000           -               3,810,000           346,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Total non-operating income and expense

     (4,376,000)          (8,946,000)          (12,535,000)          (17,572,000)    
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

INCOME FROM CONTINUING OPERATIONS

     6,672,000           2,319,000           7,403,000           6,216,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

DISCONTINUED OPERATIONS

           

Income from operations

     751,000           869,000           1,794,000           824,000     

Impairment reversals, net

     183,000           -               119,000           -         

Gain on extinguishment of debt obligations

     1,423,000           1,298,000           1,423,000           1,298,000     

Gain on sales

     7,963,000           -               7,963,000           -         
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Total income from discontinued operations

     10,320,000           2,167,000           11,299,000           2,122,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

NET INCOME

     16,992,000           4,486,000           18,702,000           8,338,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Less, net loss (income) attributable to noncontrolling interests:

           

Minority interests in consolidated joint ventures

     147,000           97,000           213,000           103,000     

Limited partners’ interest in Operating Partnership

     (79,000)          (4,000)          (68,000)          (1,000)    
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Total net loss (income) attributable to noncontrolling interests

     68,000           93,000           145,000           102,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

NET INCOME ATTRIBUTABLE TO CEDAR REALTY TRUST, INC.

     17,060,000           4,579,000           18,847,000           8,440,000     

Preferred stock dividends

     (3,602,000)          (3,602,000)          (7,204,000)          (7,209,000)    

Preferred stock redemption costs

     -               -               -               (1,166,000)    
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

NET INCOME ATTRIBUTABLE TO COMMON SHAREHOLDERS

     $ 13,458,000           $ 977,000           $ 11,643,000           $ 65,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 
PER COMMON SHARE ATTRIBUTABLE TO COMMON SHAREHOLDERS (BASIC AND DILUTED)            

Continuing operations

     $ 0.03           $ (0.02)          $ (0.00)          $ (0.03)    

Discontinued operations

     0.14           0.03           0.15           0.03     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 
     $ 0.17           $ 0.01           $ 0.15           $ (0.00)    
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Weighted average number of common shares - basic and diluted

     75,531,000           68,345,000           75,076,000           68,342,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

 

8


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Supporting Schedules to Consolidated Statements

 

Balance Sheets

   June 30      December 31         
     2014      2013     
        

Construction in process (included in buildings and improvements)

     $ 9,342,000           $ 7,728,000        
  

 

 

    

 

 

    

Receivables

        

Rents and other tenant receivables, net

     $ 4,332,000           $ 3,282,000        

Straight-line rents

     15,249,000           14,818,000        
  

 

 

    

 

 

    
     $ 19,581,000           $ 18,100,000        
  

 

 

    

 

 

    

Other assets and deferred charges, net

        

Lease origination costs

     $ 18,827,000           $ 14,832,000        

Financing costs

               5,193,000                     5,052,000        

Prepaid expenses

     3,003,000           5,669,000        

Other

     1,465,000           2,245,000        
  

 

 

    

 

 

    
     $ 28,488,000           $ 27,798,000        
  

 

 

    

 

 

       

Statements of Operations

   Three months ended June 30,      Six months ended June 30,  
     2014      2013      2014      2013  

Rents

           

Base rents

     $ 28,100,000           $ 25,692,000           $ 55,023,000           $ 51,206,000     

Percentage rent

     134,000           175,000           255,000           291,000     

Straight-line rents

     292,000           379,000           479,000           836,000     

Amortization of intangible lease liabilities

     1,107,000           1,049,000                     2,248,000                     2,291,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 
     $ 29,633,000           $ 27,295,000           $ 58,005,000           $ 54,624,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

 

9


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Funds From Operations and Additional Disclosures

 

     Three months ended June 30,      Six months ended June 30,  
     2014      2013      2014      2013  

Net income attributable to common shareholders

     $        13,458,000           $ 977,000           $ 11,643,000           $ 65,000     

Real estate depreciation and amortization

     9,609,000                 9,657,000                 18,970,000                 19,386,000     

Limited partners’ interest

     79,000           4,000           68,000           1,000     

Impairment charges/(reversal)

     1,542,000           -               1,688,000           (1,100,000)    

Gain on sales

     (11,773,000)          -               (11,773,000)          (346,000)    

Consolidated minority interests:

           

Share of (loss)

     (147,000)          (97,000)          (213,000)          (103,000)    

Share of FFO

     (226,000)          (278,000)          (533,000)          (695,000)    
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Funds From Operations (“FFO”)

     12,542,000           10,263,000           19,850,000           17,208,000     

Adjustments for items affecting comparability:

           

Acquisition costs

     -               -               2,870,000           -         

Early extinguishment of debt costs, net

     62,000           21,000           150,000           543,000     

Gain on extinguishment of debt obligations

     (1,423,000)          (1,298,000)          (1,423,000)          (1,298,000)    

Employee termination costs

     -               -               -               106,000     

Preferred stock redemption costs

     -               -               -               1,166,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Operating Funds From Operations (“Operating FFO”)

     $ 11,181,000           $ 8,986,000           $ 21,447,000           $ 17,725,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

FFO per diluted share:

     $ 0.16           $ 0.14           $ 0.25           $ 0.24     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Operating FFO per diluted share:

     $ 0.14           $ 0.12           $ 0.27           $ 0.24     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Weighted average number of diluted common shares:

           

Common shares

     79,223,000           72,301,000           78,756,000           72,122,000     

OP Units

     465,000           281,000           472,000           281,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 
     79,688,000           72,582,000           79,228,000           72,403,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Additional Disclosures (Pro-Rata Share):

           

Straight-line rents

     $ 298,000           $ 387,000           $ 495,000           $ 878,000     

Amortization of intangible lease liabilities

     1,049,000           991,000           2,129,000           2,070,000     

Non-real estate amortization

     720,000           677,000           1,405,000           1,234,000     

Share-based compensation, net

     821,000           827,000           1,611,000           1,548,000     

Maintenance capital expenditures (a)

     449,000           861,000           862,000           1,570,000     

Lease related expenditures (b)

     593,000           475,000           1,402,000           1,030,000     

Development and redevelopment capital expenditures

     1,951,000           4,638,000           4,355,000           8,026,000     

Capitalized interest and financing costs

     201,000           289,000           402,000           587,000     

(a) Consists of payments for building and site improvements.

(b) Consists of payments for tenant improvements and leasing commissions.

 

10


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization

 

     Three months ended June 30,      Six months ended June 30,  
     2014      2013      2014      2013  

EBITDA Calculation

           

Income from continuing operations

     $ 6,672,000           $ 2,319,000           $ 7,403,000           $ 6,216,000     

Add (deduct):

           

Interest expense (including early extinguishment of debt costs)

             8,186,000                   8,946,000                   16,345,000                   17,918,000     

Depreciation and amortization

     9,693,000           9,452,000           19,141,000           18,953,000     

Minority interests share of consolidated joint venture EBITDA

     (738,000)          (792,000)          (1,554,000)          (1,717,000)    

Discontinued operations:

           

Income from operations

     751,000           869,000           1,794,000           824,000     

Interest expense (including early extinguishment of debt costs)

     230,000           631,000           631,000           1,777,000     

Depreciation and amortization

     -           311,000           -           632,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

EBITDA

     24,794,000           21,736,000           43,760,000           44,603,000     

Adjustments for items affecting comparability:

           

Acquisition costs

     -           -           2,870,000           -     

Impairment charges/(reversal)

     1,725,000           -           1,807,000           (1,100,000)    

Employee termination costs

     -           -           -           106,000     

Gain on sales

     (3,810,000)          -           (3,810,000)          (346,000)    
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Adjusted EBITDA

     $ 22,709,000           $ 21,736,000           $ 44,627,000           $ 43,263,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Pro-rata share of net debt (a)

           

Pro-rata share of debt

     $ 675,759,000           $ 703,201,000           $ 675,759,000           $ 703,201,000     

Pro-rata share of unrestricted cash and cash equivalents

     (3,494,000)          (3,935,000)          (3,494,000)          (3,935,000)    
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 
     $ 672,265,000           $ 699,266,000           $ 672,265,000           $ 699,266,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Pro-rata fixed charges (a)

           

Interest expense (b)

     $ 7,386,000           $ 8,711,000           $ 14,934,132           $ 17,353,000     

Preferred stock dividends

     3,602,000           3,602,000           7,204,000           7,209,000     

Scheduled mortgage repayments

     1,824,000           2,216,000           4,126,000           4,549,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 
     $ 12,812,000           $ 14,529,000           $ 26,264,132           $ 29,111,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Debt and Coverage Ratios

           

Net debt to Adjusted EBITDA (c)

     7.7x         8.0x         7.7x         8.1x   

Interest coverage ratio (based on Adjusted EBITDA)

     3.1x         2.5x         3.0x         2.5x   

Fixed charge coverage ratio (based on Adjusted EBITDA)

     1.8x         1.5x         1.7x         1.5x   

(a) Includes properties “held for sale/conveyance”.

(b) Excludes early extinguishment of debt costs.

(c) For the purposes of this computation, this ratio has been adjusted to include annualizing the results of properties acquired, and to exclude, where applicable, (i) the results and debt related to properties sold and conveyed, (ii) management fee income relating to the terminated Cedar/RioCan joint venture, and (iii) lease termination income.

 

11


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Summary of Outstanding Debt

As of June 30, 2014

 

Property

  Percent

 

    Owned    

    Maturity

 

        Date        

    Interest

 

    Rate (a)    

          Amounts          

Fixed-rate mortgages:

       

Fieldstone Marketplace

    100%          Jul 2014       6.0%     $ 16,878,000     

Mechanicsburg Center

    100%          Nov 2014        5.5%     8,243,000     

Elmhurst Square

    100%          Dec 2014        5.4%     3,677,000     

New London Mall

    40%          Apr 2015        4.9%     27,365,000     

Oak Ridge Shopping Center

    100%          May 2015        5.5%     3,199,000     

Pine Grove Plaza

    100%          Sep 2015        5.0%     5,264,000     

Groton Shopping Center

    100%          Oct 2015        5.3%     11,170,000     

Quartermaster Plaza

    100%          Oct 2015        5.3%     41,993,000     

Southington Center

    100%          Nov 2015        5.1%     5,274,000     

Jordan Lane

    100%          Dec 2015        5.5%     11,989,000     

Oakland Mills

    100%          Jan 2016        5.5%     4,508,000     

Franklin Village Plaza

    100%          Aug 2016        4.1%     41,766,000     

West Bridgewater Plaza

    100%          Sep 2016        6.2%     10,356,000     

Carman’s Plaza

    100%          Oct 2016        6.2%     33,500,000     

Hamburg Square

    100%          Oct 2016        6.1%     4,783,000     

Meadows Marketplace

    100%          Nov 2016        5.6%     9,533,000     

San Souci Plaza

    40%          Dec 2016        6.2%     27,200,000     

Camp Hill

    100%          Jan 2017        5.5%     62,924,000     

Golden Triangle

    100%          Feb 2018        6.0%     19,511,000     

Gold Star Plaza

    100%          May 2019        7.3%     1,393,000     

Swede Square

    100%          Nov 2020        5.5%     10,079,000     

Colonial Commons

    100%          Feb 2021        5.5%     26,527,000     

The Point

    100%          Nov 2022        4.5%     29,247,000     

Metro Square

    100%          Nov 2029        7.5%     8,143,000     
       

 

 

 

Total fixed-rate mortgages

      3.0 years              5.4%     $       424,522,000     
       

 

 

 
          weighted average  

 

12


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Summary of Outstanding Debt (Continued)

As of June 30, 2014

 

Property

           Maturity        

 

Date

             Interest        

 

Rate (a)

               Amounts                     

Total fixed-rate mortgages

     3.0 years       5.4%      424,522,000        
     weighted average          

Net unamortized premium

           723,000        
        

 

 

    

Total mortgage debt, net

           425,245,000        
        

 

 

    

Unsecured debt:

           

Revolving credit facility (b)

     Aug 2016         2.2%      76,500,000        

Term loan

     Aug 2018         2.0%      50,000,000        

Term loan (c)

     Feb 2019         3.4%      75,000,000        

Term loan (d)

     Feb 2021         4.3%      75,000,000        
        

 

 

    
     4.4 years       3.0%      276,500,000        
        

 

 

    
     weighted average          

Total Debt (excluding debt on properties held for sale/conveyance)

     3.5 years       4.5%      $ 701,745,000        
        

 

 

    
     weighted average          

Pro-rata share of total debt reconciliation:

           

Total debt (excluding debt on properties held for sale/conveyance)

           $ 701,745,000        

Less pro-rata share attributable to joint venture minority interests

           (32,604,000)       

Plus pro-rata share attributable to properties held for sale/conveyance

           6,618,000        
        

 

 

    

Pro-rata share of total debt

           $ 675,759,000        
        

 

 

    

Fixed to variable rate-debt ratio:

           

Fixed-rate debt (e)

           $ 549,259,000           81.3%   

Variable-rate debt

           126,500,000           18.7%   
        

 

 

    

 

 

 
           $ 675,759,000                 100.0%   
        

 

 

    

 

 

 

(a) For variable-rate debt, rate in effect as of June 30, 2014.

(b) Subject to two one-year extension options.

(c) Reflects the forward interest rate swap that effectively converts this variable-rate debt to a fixed-rate debt of 3.4% beginning on July 1, 2014 through maturity.

(d) Reflects the forward interest rate swap that effectively converts this variable-rate debt to a fixed-rate debt of 4.3% beginning on July 1, 2014 through maturity.

(e) Includes $150,000,000 of term loans (See notes c and d above).

 

13


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Summary of Debt Maturities

As of June 30, 2014

 

     Secured Debt      Unsecured Debt         

Year

   Scheduled
    Amortization    
     Balloon
    Payments    
     Revolving
    Credit Facility    
          Term
Loans
     Total  

2014

     $ 3,082,000           $ 28,650,000           $ -                $ -               $ 31,732,000     

2015

     5,773,000           104,352,000           -                -               110,125,000     

2016

     4,220,000           128,564,000           76,500,000          (a     -               209,284,000     

2017

     2,439,000           60,478,000           -                -               62,917,000     

2018

     2,148,000           18,007,000           -                50,000,000           70,155,000     

2019

     2,036,000           -               -                75,000,000           77,036,000     

2020

     1,981,000           8,849,000           -                -               10,830,000     

2021

     1,244,000           22,367,000           -                75,000,000           98,611,000     

2022

     1,039,000           24,323,000           -                -               25,362,000     

2023

     524,000           -               -                -               524,000     

Thereafter

     3,974,000           472,000           -                -               4,446,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

     

 

 

    

 

 

 
     $     28,460,000           $   396,062,000           $       76,500,000            $   200,000,000           701,022,000     
  

 

 

    

 

 

    

 

 

     

 

 

    

Net unamortized premium

  

     723,000     
               

 

 

 
                  $   701,745,000     
               

 

 

 

(a) Subject to two one-year extension options.

 

14


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Real Estate Summary

As of June 30, 2014

 

                                  Average              
              Percent        Year               Percent            base rent per       

Major Tenants (a)

 

Property Description

     State      owned      acquired          GLA          occupied      leased sq. ft.     

Name

       GLA      

Connecticut

                       

Big Y Shopping Center

   CT    100%    2013      101,105           100.0%       $ 22.69         Big Y      63,817     

Brickyard Plaza

   CT    100%    2004      237,596           72.6%         7.86         Home Depot      103,003     
                     Kohl’s      58,966     

Groton Shopping Center

   CT    100%    2007      117,186           89.0%         11.21         TJ Maxx      30,000     
                     Goodwill      21,306     

Jordan Lane

   CT    100%    2005      177,504           99.2%         11.06         Stop & Shop      60,632     
                     CW Price      39,280     
                     Retro Fitness      20,283     

New London Mall

   CT    40%    2009      259,566           91.8%         14.62         Shop Rite      64,017     
                     Marshalls      30,627     
                     Home Goods      25,432     
                     Petsmart      23,500     
                     A.C. Moore      20,932     

Oakland Commons

   CT    100%    2007      90,100           100.0%         6.37         Walmart      54,911     
                     Bristol Ten Pin      35,189     

Southington Center

   CT    100%    2003      155,842           98.5%         7.08         Walmart      95,482     
                     NAMCO      20,000     
           

 

 

    

 

 

    

 

 

       

      Total Connecticut

              1,138,899           91.0%         11.50           
           

 

 

    

 

 

    

 

 

       

Maryland

                       

Kenley Village

   MD    100%    2005      51,894           73.7%         8.94         Food Lion      29,000     

Metro Square

   MD    100%    2008      71,896           100.0%         19.18         Shoppers Food Warehouse      58,668     

Oakland Mills

   MD    100%    2005      58,224           100.0%         13.79         Food Lion      43,470     

San Souci Plaza

   MD    40%    2009      264,134           78.7%         10.25         Shoppers Food Warehouse      61,466     
                     Marshalls      27,000     
                     Maximum Health and Fitness      15,612     

Valley Plaza

   MD    100%    2003      190,939           100.0%         4.98         K-Mart      95,810     
                     Ollie’s Bargain Outlet      41,888     
                     Tractor Supply      32,095     

Yorktowne Plaza

   MD    100%    2007      158,982           88.4%         13.67         Food Lion      37,692     
           

 

 

    

 

 

    

 

 

       

      Total Maryland

              796,069           88.9%         10.63           
           

 

 

    

 

 

    

 

 

       

Massachusetts

                       

Fieldstone Marketplace

   MA    100%    2005/2012      193,970           94.0%         10.61         Shaw’s      68,000     
                     Flagship Cinema      41,975     
                     New Bedford Wine and Spirits      15,180     

Franklin Village Plaza

   MA    100%    2004/2012      303,461           91.2%         20.39         Stop & Shop      75,000     
                     Marshalls      26,890     
                     Team Fitness      15,807     

Kings Plaza

   MA    100%    2007      168,243           93.6%         6.37         Work Out World      42,997     
                     CW Price      28,504     
                     Ocean State Job Lot      20,300     
                     Savers      19,339     

Norwood Shopping Center

   MA    100%    2006      102,459           98.2%         8.17         Hannaford Brothers      42,598     
                     Planet Fitness      18,830     
                     Dollar Tree      16,798     

The Shops at Suffolk Downs

   MA    100%    2005      121,320           100.0%         13.49         Stop & Shop      74,977     

Timpany Plaza

   MA    100%    2007      183,775           98.1%         7.17         Stop & Shop      59,947     
                     Big Lots      28,027     
                     Gardner Theater      27,576     

Webster Plaza

   MA    100%    2007      101,824           80.0%         10.93         Price Chopper      58,545     

West Bridgewater Plaza

   MA    100%    2007      133,039           87.7%         9.24         Shaw’s      57,315     
                     Big Lots      25,000     
                     Planet Fitness      15,000     
           

 

 

    

 

 

    

 

 

       

      Total Massachusetts

              1,308,091           93.0%         11.75           
           

 

 

    

 

 

    

 

 

       

New Jersey

                       

Carll’s Corner

   NJ    100%    2007      129,582           84.7%         8.70         Acme Markets      55,000     
                     Peebles      18,858     

Pine Grove Plaza

   NJ    100%    2003      86,089           95.1%         11.10         Peebles      24,963     

Washington Center Shoppes

   NJ    100%    2001      157,394           92.0%         9.07         Acme Markets      66,046     
                     Planet Fitness      20,742     
           

 

 

    

 

 

    

 

 

       

      Total New Jersey

              373,065           90.2%         9.45           
           

 

 

    

 

 

    

 

 

       

 

15  


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Real Estate Summary (Continued)

As of June 30, 2014

 

                                    Average              
              Percent        Year             Percent        base rent per       

Major Tenants (a)

 

Property Description

     State      owned      acquired                GLA                occupied        leased sq. ft.     

Name

       GLA      

New York

                       

Carman’s Plaza

   NY    100%      2007         194,082           89.2%          17.81         Pathmark      52,211       
           

 

 

    

 

 

    

 

 

       
                     Extreme Fitness      27,598       
                     Home Goods      25,806       
                     Department of Motor Vehicle      19,310       

Pennsylvania

                       

Academy Plaza

   PA    100%      2001         137,592           91.2%          14.22         Acme Markets      50,918       

Camp Hill

   PA    100%      2002         470,117           99.3%          13.73         Boscov’s      167,597       
                     Giant Foods      92,939       
                     LA Fitness      45,000       
                     Orthopedic Inst of PA      40,904       
                     Barnes & Noble      24,908       
                     Staples      20,000       

Circle Plaza

   PA    100%      2007         92,171           100.0%          2.74         K-Mart      92,171       

Colonial Commons

   PA    100%      2011         461,905           88.6%          13.36         Giant Foods      67,815       
                     Dick’s Sporting Goods      56,000       
                     LA Fitness      41,325       
                     Ross Dress For Less      30,000       
                     Marshalls      27,000       
                     JoAnn Fabrics      25,500       
                     David’s Furniture      24,970       
                     Office Max      23,500       
                     Old Navy      15,500       

Crossroads II

   PA          100% (b)      2008         133,717           96.1%          19.94         Giant Foods      78,815       

Fairview Commons

   PA    100%      2007         42,314           56.2%          9.19         Family Dollar      10,789       

Fort Washington Center

   PA    100%      2002         41,000           100.0%          21.83         LA Fitness      41,000       

Gold Star Plaza

   PA    100%      2006         71,720           82.2%          8.97         Redner’s      48,920       

Golden Triangle

   PA    100%      2003         202,943           98.2%          12.91         LA Fitness      44,796       
                     Marshalls      30,000       
                     Staples      24,060       
                     Just Cabinets      18,665       
                     Aldi      15,242       

Halifax Plaza

   PA    100%      2003         51,510           100.0%          11.98         Giant Foods      32,000       

Hamburg Square

   PA    100%      2004         99,580           95.2%          6.44         Redner’s      56,780       
                     Peebles      19,683       

Liberty Marketplace

   PA    100%      2005         68,200           98.2%          18.00         Giant Foods      55,000       

Meadows Marketplace

   PA    100%      2004/2012         91,518           100.0%          15.59         Giant Foods      67,907       

Mechanicsburg Center

   PA    100%      2005         51,500           100.0%          21.78         Giant Foods      51,500       

Newport Plaza

   PA    100%      2003         64,489           100.0%          11.74         Giant Foods      43,400       

Northside Commons

   PA    100%      2008         69,136           100.0%          9.50         Redner’s      53,019       

Palmyra Shopping Center

   PA    100%      2005         111,051           94.5%          6.69         Weis Markets      46,912       
                     Goodwill      18,104       

Port Richmond Village

   PA    100%      2001         154,908           98.2%          13.65         Thriftway      40,000       
                     Pep Boys      20,615       
                     Shop of New Sorts Thrift Store      15,200       

Quartermaster Plaza

   PA    100%      2014         456,364           98.0%          13.90         Home Depot      150,000       
                     BJ’s Wholesale Club      117,718       
                     Conway Stores, Inc.      25,200       
                     Planet Fitness      23,146       
                     Staples      20,388       
                     Petsmart      19,089       

River View Plaza

   PA    100%      2003         226,786           88.5%          19.48         United Artists      77,700       
                     Avalon Carpet      25,000       
                     Pep Boys      22,000       
                     Staples      18,000       

South Philadelphia

   PA    100%      2003         283,415           80.9%          14.52         Shop Rite      54,388       
                     Ross Dress For Less      31,349       
                     LA Fitness      31,000       
                     Modell’s      20,000       

 

16


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Real Estate Summary (Continued)

As of June 30, 2014

 

                                  Average              
          Percent    Year           Percent      base rent per     

Major Tenants (a)

 

Property Description

   State    owned    acquired    GLA      occupied      leased sq. ft.     

Name

   GLA  

Pennsylvania (continued)

                       

Swede Square

   PA    100%    2003      100,816         100.0%         17.19       LA Fitness      37,200   

The Commons

   PA    100%    2004      203,426         87.5%         8.10       Bon-Ton      54,500   
                     Shop ‘n Save      52,654   
                     TJ Maxx      24,404   

The Point

   PA    100%    2000      268,037         97.1%         12.54       Burlington Coat Factory      76,665   
                     Giant Foods      76,627   
                     A.C. Moore      24,890   
                     Staples      24,000   

Trexler Mall

   PA    100%    2005      339,279         90.2%         10.01       Kohl’s      90,230   
                     Bon-Ton      62,000   
                     Lehigh Wellness Partners      33,227   
                     Oxyfit Gym      28,870   
                     Marshalls      28,488   

Trexlertown Plaza

   PA    100%    2006      313,929         88.4%         12.22       Giant Foods      78,335   
                     Hobby Lobby      57,512   
                     Redner’s      47,900   
                     Big Lots      33,824   
                     Tractor Supply      19,097   

Upland Square

   PA    100%    2007      394,598         94.4%         16.95       Giant Foods      78,900   
                     Carmike Cinema      45,276   
                     LA Fitness      42,000   
                     Best Buy      30,000   
                     TJ Maxx      25,000   
                     Bed, Bath & Beyond      24,721   
                     A.C. Moore      21,600   
                     Staples      18,336   
           

 

 

    

 

 

    

 

 

       

      Total Pennsylvania

                      5,002,021               93.2%               13.40         
           

 

 

    

 

 

    

 

 

       

Virginia

                       

Coliseum Marketplace

   VA    100%    2005      106,648         100.0%         16.13       Farm Fresh      57,662   
                     Michaels      23,981   

Elmhurst Square

   VA    100%    2006      66,250         89.6%         9.73       Food Lion      38,272   

Fredericksburg Way

   VA    100%    2005      63,000         100.0%         18.47       Ukrop’s Supermarket      63,000   

General Booth Plaza

   VA    100%    2005      71,639         96.6%         13.84       Farm Fresh      53,758   

Glen Allen Shopping Center

   VA    100%    2005      63,328         100.0%         6.61       Giant Foods      63,328   

Kempsville Crossing

   VA    100%    2005      79,147         45.8%         13.13       Farm Fresh      16,938   

Oak Ridge Shopping Center

   VA    100%    2006      38,700         92.2%         10.59       Food Lion      33,000   

Suffolk Plaza

   VA    100%    2005      67,216         100.0%         9.90       Farm Fresh      67,216   
           

 

 

    

 

 

    

 

 

       

      Total Virginia

              555,928         90.1%         12.70         
           

 

 

    

 

 

    

 

 

       

      Total (93.3% leased at June 30, 2014)

              9,368,155         92.2%       $ 12.61         
           

 

 

    

 

 

    

 

 

       

(a) Major tenants are determined as tenants with 15,000 or more sq.ft of GLA, tenants at single-tenant properties, or the largest tenant at a property.

(b) Although the ownership percentage for this joint venture is 60%, the Company has included 100% of this joint venture’s debt and results of operations in its pro-rata calculations, based on partnership earnings promotes, loan guaranties, and/or other terms of the related joint venture agreement.

 

17


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Leasing Activity

 

     Leases
 Signed 
   Square
Feet
   New Rent
Per. Sq. Ft (a)
   Prior Rent
Per. Sq. Ft (a)
   Cash Basis
% Change
   Tenant
Improvements
Per. Sq. Ft (b)
   Average
Lease
 Term (Yrs) 
  

 

Total Comparable Leases

                    

2nd Quarter 2014

   55    355,000    $13.29    $12.21    8.9%    $0.67    5.5

1st Quarter 2014

   38    319,300    $9.68    $8.86    9.2%    $0.74    4.7

4th Quarter 2013

   40    291,000    $9.11    $8.51    7.1%    $0.78    4.4

3rd Quarter 2013

   52    215,800    $13.62    $12.28    10.9%    $1.87    4.3
  

 

Total (c)

   185    1,181,100    $11.34    $10.41    8.9%    $0.94    4.8
  

 

New Leases - Comparable

                    

2nd Quarter 2014

   11    62,000    $11.72    $10.86    8.0%    $3.85    9.1

1st Quarter 2014

   4    7,400    $26.60    $22.45    18.5%    $31.70    7.4

4th Quarter 2013

   7    20,300    $13.17    $12.58    4.7%    $11.18    6.7

3rd Quarter 2013

   7    25,300    $17.24    $12.58    37.0%    $15.95    8.2
  

 

Total (c)

   29    115,000    $14.16    $12.29    15.2%    $9.61    8.4
  

 

Renewals - Comparable

                    

2nd Quarter 2014

   44    293,000    $13.62    $12.49    9.0%    $0.00    4.7

1st Quarter 2014

   34    311,900    $9.27    $8.54    8.6%    $0.00    4.6

4th Quarter 2013

   33    270,700    $8.81    $8.20    7.4%    $0.00    4.2

3rd Quarter 2013

   45    190,500    $13.14    $12.24    7.3%    $0.00    3.7
  

 

Total

   156    1,066,100    $11.04    $10.20    8.2%    $0.00    4.4
  

 

Total Comparable and Non-Comparable

                    

2nd Quarter 2014

   61    380,000    $13.41    N/A    N/A    $1.38    5.8

1st Quarter 2014

   40    328,200    $9.95    N/A    N/A    $2.79    4.8

4th Quarter 2013

   46    361,500    $9.44    N/A    N/A    $0.84    5.9

3rd Quarter 2013

   54    227,400    $14.29    N/A    N/A    $1.77    4.5
  

 

Total

   201    1,297,100    $11.58    N/A    N/A    $1.66    5.3
  

 

(a) New rent per sq. ft. represents the minimum cash rent under the new lease for the first 12 months of the term. Prior rent per sq. ft. represents the minimum cash rent under the prior lease for the last 12 months of the previous term.

(b) Includes tenant allowance and landlord work. Excludes first generation space.

(c) For spaces vacant less than 12 months, the results for the trailing four quarters are as follows:

 

         Leases    
Signed
       Square    
Feet
       Cash Basis    
% Change
  

 

Total Comparable Leases

   170    1,137,900    8.5%

New Leases - Comparable

   14    71,800    12.0%

 

18


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Tenant Concentration (Based on Annualized Base Rent)

As of June 30, 2014

 

       Number                             Annualized      Percentage  
     of                    Annualized      base rent      annualized  

Tenant

   stores      GLA      % of GLA      base rent      per sq. ft.      base rents  

Top twenty tenants (a):

                 

Giant Foods

     12           787,000           8.4%        $ 12,054,000         $ 15.32          11.1%   

LA Fitness

     7           282,000           3.0%         4,653,000          16.50          4.3%   

Stop & Shop

     4           271,000           2.9%         2,805,000          10.35          2.6%   

Farm Fresh

     4           196,000           2.1%         2,235,000          11.40          2.1%   

Home Depot

     2           253,000           2.7%         2,050,000          8.10          1.9%   

Staples

     6           125,000           1.3%         1,982,000          15.86          1.8%   

Dollar Tree

     18           182,000           1.9%         1,929,000          10.60          1.8%   

Shop Rite

     2           118,000           1.3%         1,744,000          14.78          1.6%   

BJ’s Wholesale Club

     1           118,000           1.3%         1,607,000          13.62          1.5%   

Redner’s

     4           207,000           2.2%         1,514,000          7.31          1.4%   

United Artists

     1           78,000           0.8%         1,454,000          18.64          1.3%   

Shaw’s

     2           125,000           1.3%         1,431,000          11.45          1.3%   

Big Y

     1           64,000           0.7%         1,404,000          21.94          1.3%   

Food Lion

     5           181,000           1.9%         1,314,000          7.26          1.2%   

Shoppers Food Warehouse

     2           120,000           1.3%         1,237,000          10.31          1.1%   

Marshalls

     5           143,000           1.5%         1,187,000          8.30          1.1%   

Ukrop’s Supermarket

     1           63,000           0.7%         1,163,000          18.46          1.1%   

Kohl’s

     2           149,000           1.6%         1,113,000          7.47          1.0%   

Carmike Cinema

     1           45,000           0.5%         1,034,000          22.98          0.9%   

TJ Maxx

     4           106,000           1.1%         1,001,000          9.44          0.9%   
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Sub-total top twenty tenants

     84           3,613,000           38.6%         44,911,000          12.43          41.2%   

Remaining tenants

     791           5,022,000           53.6%         63,969,000          12.74          58.8%   
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Sub-total all tenants (b)

     875           8,635,000           92.2%        $       108,880,000         $               12.61                          100.0%   
           

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Vacant space

     N/A           733,000           7.8%            
  

 

 

    

 

 

    

 

 

          

Total

     875           9,368,000           100.0%            
  

 

 

    

 

 

    

 

 

          

(a) Several of the tenants listed above share common ownership with other tenants:

(1) Giant Foods and Stop & Shop, (2) Farm Fresh, Shoppers Food Warehouse, and Shop ‘n Save (GLA of 53,000; annualized base rent of $120,000), (3) Marshalls, TJ Maxx and Home Goods (GLA of 51,000; annualized base rent of $609,000), and (4) Shaw’s and Acme Markets (GLA of 172,000; annualized base rent of $781,000).

(b) Comprised of large tenants (15,000 or more GLA) and small tenants as follows:

 

     GLA      % of GLA      Annualized
base rent
         Annualized    
base rent

per sq. ft.
           Percentage      
annualized

base rents
 

Large tenants

     6,107,000           70.7%       $ 63,957,000       $ 10.47         58.7%   

Small tenants

     2,528,000           29.3%         44,923,000         17.78         41.3%   
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Total

       8,635,000                       100.0%       $   108,880,000       $ 12.61         100.0%   
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

 

19


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Lease Expirations

As of June 30, 2014

 

Year of lease

expiration

   Number
of leases
expiring
     GLA
expiring
     Percentage
of GLA
expiring
     Annualized
expiring
base rents
     Annualized
expiring base
rents per sq. ft.
     Percentage
of annualized
expiring
base rents
 

Month-To-Month

     41           159,000           1.8%         $ 1,740,000           $ 10.94           1.6%   

2014

     53           226,000           2.6%         3,288,000           14.55           3.0%   

2015

     138           952,000           11.0%         11,232,000           11.80           10.3%   

2016

     129           850,000           9.8%         10,680,000           12.56           9.8%   

2017

     116           838,000           9.7%         11,568,000           13.80           10.6%   

2018

     107           824,000           9.5%         12,192,000           14.80           11.2%   

2019

     95           991,000           11.5%         10,416,000           10.51           9.6%   

2020

     55           1,129,000           13.1%         10,932,000           9.68           10.0%   

2021

     37           443,000           5.1%         6,504,000           14.68           6.0%   

2022

     23           155,000           1.8%         2,256,000           14.55           2.1%   

2023

     20           210,000           2.4%         2,832,000           13.49           2.6%   

2024

     21           478,000           5.5%         6,444,000           13.48           5.9%   

Thereafter

     40           1,380,000           16.0%         18,796,000           13.61           17.3%   
  

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

    

 

 

 

All tenants

     875           8,635,000           100.0%         $     108,880,000           $ 12.61           100.0%   
           

 

 

    

 

 

    

 

 

 

Vacant space

     N/A         733,000           N/A            
  

 

 

    

 

 

    

 

 

          

Total portfolio

             875             9,368,000           N/A            
  

 

 

    

 

 

    

 

 

          

 

20


CEDAR REALTY TRUST, INC.

Same-Property Net Operating Income (“Same-property NOI”)

Same-Property NOI (a) (b)

 

     Three months ended June 30,  
     2014     2013  

Base Rents

     $ 21,286,000          $ 20,832,000     

Expense Recoveries

     5,676,000          5,492,000     
  

 

 

   

 

 

 

Total Revenues

     26,962,000          26,324,000     

Operating expenses

     8,053,000          7,793,000     
  

 

 

   

 

 

 

NOI

   $ 18,909,000          $ 18,531,000     
  

 

 

   

 

 

 

Occupied

     93.5%        93.2%   

Leased

     93.8%        93.8%   

Average base rent

     $12.70        $12.59   

Number of same properties

     52        52   

NOI growth

     2.0%           

NOI growth, excluding dark anchor re-tenanting impact

     1.0%           
     Six months ended June 30,  
     2014     2013  

Base Rents

     $ 42,677,000          $ 41,501,000     

Expense Recoveries

     12,867,000          12,128,000     
  

 

 

   

 

 

 

Total Revenues

     55,544,000          53,629,000     

Operating expenses

     17,614,000          16,572,000     
  

 

 

   

 

 

 

NOI

     $         37,930,000          $         37,057,000     
  

 

 

   

 

 

 

Occupied

     93.5%        93.2%   

Leased

     93.8%        93.8%   

Average base rent

     $12.70        $12.59   

Number of same properties

     52        52   

NOI growth

     2.4%           

NOI growth, excluding dark anchor re-tenanting impact

     1.3%           

 

(a) Same- property NOI includes properties that were owned and operated for the entirety of both periods being compared, except for properties undergoing significant redevelopment and expansion until such properties have stabilized, and properties classified as “held for sale/conveyance”.

(b) Same-property NOI (i) excludes non-cash revenues such as straight-line rent adjustments and amortization of intangible lease liabilities, (ii) reflects internal management fees charged to properties, and (iii) excludes infrequent items, such as lease termination fee income.

 

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2014 Acquisitions and Dispositions

 

 Acquisition                                                     

    Location       GLA         Date

 

  Acquired  

     Purchase

 

Price

 

 Quartermaster Plaza

   Philadelphia, PA      456,364         3/21/2014         $ 92,300,000     
           

 

 

 

 Disposition                                                     

    Location    GLA      Date

 

Sold

     Sales

 

Price

 

 

 Harbor Square (f/k/a Shore Mall)

  

 

Egg Harbor, NJ

  

 

 

 

344,823

 

  

  

 

 

 

2/25/2014

 

  

  

 

  $

 

25,000,000  

 

  

 McCormick Place

   Olmstead, OH      46,000         5/6/2014         2,679,000   (a) 

 Gahanna Discount Drug Mart Plaza

   Columbus, OH      48,667         5/27/2014         4,982,000   (a) 

 Fairview Plaza

   New Cumberland, PA      71,979         5/27/2014         12,450,000     

 Townfair Center

   Indiana, PA      218,610         5/29/2014         22,600,000     

 Lake Raystown Plaza

   Huntingdon, PA      142,559         6/25/2014         19,500,000     
           

 

 

 
           

 

  $

 

 87,211,000  

 

  

           

 

 

 

(a) Lender accepted a deed-in-lieu of foreclosure on the property. Sales price represents mortgage loan payable, accrued interest and other expenses forgiven upon title transfer.

 

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Summary of Real Estate Held for Sale/Conveyance

As of June 30, 2014

 

             

Real estate

 

               

Average

 

 
         

Percent

 

 

at book

 

         

Percent

 

   

base rent per

 

 

Property Description                                                 

     State        owned     value       GLA        occupied        leased sq. ft.    

Included in results from Continuing Operations

                                 

Annie Land Plaza

   VA    100%     $ 3,644,000          42,500          97.2%         $9.50    

Carbondale Plaza (a)

   PA    100%     10,841,000          120,689          95.4%         7.27    

Smithfield Plaza (b)

   VA    100%     11,818,000          134,664          91.9%         9.12    

St. James Square

   MD    100%     3,671,000          39,903          100.0%         11.71    

Virginia Little Creek

   VA    100%     7,383,000          69,620          100.0%         12.07    

Various land parcels

          1,422,000          N/A           N/A         N/A    
       

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 
          38,779,000          407,376          95.6%         9.41    
       

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

Included in results from Discontinued Operations

             

Huntingdon Plaza

   PA    100%     2,520,000          142,845          64.9%         4.49    

Maxatawny Marketplace

   PA    100%     10,308,000          56,914          100.0%         12.21    
       

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 
              12,828,000             199,759              74.9%         7.42    
       

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

     Total Real Estate Held for Sale/Conveyance

    $   51,607,000          607,135          88.8%         $8.86    
       

 

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

 

(a) Property sold on July 18, 2014.

(b) Property secures a mortgage loan payable of $6.6 million, with a stated interest rate of 6.2%, maturing in May 2016.

 

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Non-GAAP Financial Disclosures

Use of Funds From Operations (“FFO”)

FFO is a widely-recognized non-GAAP financial measure for REITs that the Company believes, when considered with financial statements prepared in accordance with GAAP, is useful to investors in understanding financial performance and providing a relevant basis for comparison among REITs. In addition, FFO is useful to investors as it captures features particular to real estate performance by recognizing that real estate generally appreciates over time or maintains residual value to a much greater extent than do other depreciable assets. Investors should review FFO, along with GAAP net income, when trying to understand a REIT’s operating performance. The Company considers FFO an important supplemental measure of its operating performance and believes that it is frequently used by securities analysts, investors and other interested parties in the evaluation of REITs.

The Company computes FFO in accordance with the “White Paper” published by the National Association of Real Estate Investment Trusts (“NAREIT”), which defines FFO as net income applicable to common shareholders (determined in accordance with GAAP), excluding impairment charges, excluding gains or losses from debt restructurings and sales of properties, plus real estate-related depreciation and amortization, and after adjustments for partnerships and joint ventures (which are computed to reflect FFO on the same basis). FFO does not represent cash generated from operating activities and should not be considered as an alternative to net income applicable to common shareholders or to cash flow from operating activities. FFO is not indicative of cash available to fund ongoing cash needs, including the ability to make cash distributions. Although FFO is a measure used for comparability in assessing the performance of REITs, as the NAREIT White Paper only provides guidelines for computing FFO, the computation of FFO may vary from one company to another.

The Company also presents “Operating FFO”, which excludes certain items that are not indicative of the results provided by the Company’s operating portfolio and that affect the comparability of the Company’s period-over-period performance, such as acquisition costs, amounts relating to early extinguishment of debt, gain on extinguishment of debt obligations, employee termination costs, and preferred stock redemption costs.

Use of Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization (“EBITDA”)

EBITDA is another widely-recognized non-GAAP financial measure that the Company believes, when considered with financial statements prepared in accordance with GAAP, is useful to investors and lenders in understanding financial performance and providing a relevant basis for comparison among other companies, including REITs. While EBITDA should not be considered as a substitute for net income attributable to the Company’s common shareholders, net operating income, cash flow from operating activities, or other income or cash flow data prepared in accordance with GAAP, the Company believes that EBITDA may provide additional information with respect to the Company’s performance or ability to meet its future debt service requirements, capital expenditures and working capital requirements. The Company computes EBITDA by excluding interest expense and amortization of deferred financing costs, and depreciation and amortization, from income from continuing operations.

The Company also presents “Adjusted EBITDA”, which excludes certain items that are not indicative of the results provided by the Company’s operating portfolio and that affect the comparability of the Company’s period-over-period performance, such as acquisition costs, impairment charges/reversals, employee termination costs, and gain on sales of real estate. The ratios of debt to Adjusted EBITDA, Adjusted EBITDA to interest expense, and Adjusted EBITDA to fixed charges are additional related measures of financial performance. Because EBITDA from one company to another excludes some, but not all, items that affect net income, the computations of EBITDA may vary from one company to another.

 

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